建売売れ残りの理由（新築戸建の値引き、どうなる、半年、2年）
建売が売れ残ってると
「なにかこの家問題あるんですか？」
とお客さんに聞かれることがあります。
色んな理由があります。
説明を少し書いていきたいと思います。
【売れ残ってる建売の理由、事情】
まず建売が売れ残ってることは珍しくありません。
完成から半年ぐらい売れていない建売はよくあります。
不動産業長くやってることもあるのですが、3か月とか半年ぐらいだと特に何も思わないです。
（「売れてないんだな」
とは思いますよ）
ただこれは仲介営業の立場だからです。
建売会社の担当からすれば
「やばい」
とはなります。
（実際に
「今やばいんすよ～～～」
と建売会社の担当から言われることは昔からよくあります）
【当社と取引ある建売会社一覧】
ケイアイスター不動産（フィット・スタイル）※他にもテラス、リッカ、プリズマなど
ヤマダホームズ（グランフェリディア）
永大
シティトータルプラン・クオリティアシリーズ
※他にも多くの建売会社と取引あります。
建売会社にもよるのですが、建売会社のほとんどが
「完成から3か月以内に売る」
という目標のようなノルマが本社から課せられています。
「売れ」
という命令が下るんです。
本社からすれば決算や総売り上げ、仕入れと販売の回転数など色んな要素を考えなくてはいけません。
売れないと売り上げにならない。
そうすると今期の決算書がまずくなる。
銀行から借り入れしてる場合だと返済のタイミングがずれてしまう。
色んな理由があります。
結果として
「完成から3か月以内に売れ」
「在庫多く抱えないように」
というスタンスになるんです。
売るのは簡単です。
値段下げればいいだけです。
そのエリアの中で目立つくらいの安い金額にすればすぐに売れます。
ただ建売会社は民間会社なので
「利益」
が必要なんです。
仕入れ担当が土地を仕入れて、建物を建築して販売する。
かかった経費よりも売れる金額や安くなれば赤字です。
そうすると値下げできなくなります。
建売会社の担当の愚痴長年聞いてますが
「利益出せ」
「早く売れ」
という矛盾した命令が常に下ってる状態なんです。
結果として
「なかなか値段下げれない、でも早く売れなくてはいけない」
という状況になります。
不動産業界で働く人でないとこのきつさわかりませんがかなりきつい部分です。
（離職率高い業界です）
実際の所ですが完成してから1か月売れないと100万前後値下げしていくケースが多いです。
仮に3580万の物件だとすると、1か月売れなかったら次は3480万。
もう1か月売れなかったら次は3380万。
（ケースバイケースです。建売会社によって違いますし時期によっても違います）
【建売（新築戸建）の値引き、指値】
完成してから1か月以上経過すると値引き（値段交渉）しやすくなります。
（業界用語で
「指値（さしね）」
と言います。
値引きしやすいのは
「値段下がるだろうタイミングの直前」
になるんです。
なぜなら建売会社は
「売れてないからそろそろ値段下げるしかないな」
と思うからです。
このタイミングだと値段交渉通りやすい傾向にあります。
逆に値段交渉しにくい、出来ない事が多いケースは
「値段下げたばかり」
のタイミングです。
「今値段下げたばかりなので・・・」
と建売会社の担当から言われるケースが多いです。
（もっと具体的に言うと値段の決定権は担当ではなく
「建売会社本社」
が決定することがほとんどです）
とは言っても値段交渉はやってみないとわからない部分でもあります。
購入申込書記入する際に値段下げて申し込んで頂くと指値通る時もありますし、
「この金額は無理だけど、これくらいなら」
と建売会社から少し値段下がった金額の提示出てくる時もあります。
【建売売れ残り半年】
半年売れ残ってる建売は当社でもご契約頂く事はよくあります。
先ほど書いたように、
「3か月以内に売る」
というのが多くの建売会社の方針ではありますが現実的にはそうもいかないことが多くあります。
3か月の次に建売会社本社から支店に命令下る割合高いのは
「6か月」
になる事が多いです。
この時期になると
「ほんとまずいんですよ・・・」
と建売会社の担当が言うケースが多くなりますし、仲介会社に
「売ってください」
と訪問したりするようになります。
※完成後6か月前後がかなり値段交渉しやすいタイミングな気がします。
（それ以外だと建売会社の決算月【主に3月末】）
もう
「売っちゃいたい」
と建売会社がなるんです。
他の現場などで利益取れていたら
「赤字でも仕方ないか」
となるタイミングでもあります。
【建売売れ残り2年】
完成後2年経過してる建売ですが稀にあります。
これは今まで書いたような建売会社と違い、感覚的なものではありますが建売会社の5％位は
「売れなくてもどっしりしてる」
という建売会社があります。
会社の方針なんだと思います。
売れなくても値下げしないんですね。
値下げしたとしても8か月に1回ぐらい。
しかも大幅な値下げをしない。
こういうスタンスの会社さんですと値段交渉は難しいです。
「この価格で買ってくれる人を待つ」
というスタンスです。
その代り2年経過すると
「さすがにもう売るしかないか・・・」
となる印象です。
と言うのも当社で以前丸2年経過している元新築戸建（未入居中古戸建）をご購入いただいたお客さんがいらっしゃいました。
この物件の事は駅までの通り道だったらしく、完成する前の更地の段階から知っていたとの事。
ただ価格が高いこともあり値段も下がらないので検討はしていなかった。
2年間見ていたら数回値段が下がった。
2年経過したときの価格下がった金額なら購入出来そうだった。
値段交渉して申し込んだ。
そしたら通った。
のち無事契約、引き渡しとなる。
当社の契約の中でも珍しいケースではありました。
ちょうど2年経過していたこともあり、値段下げない建売会社さんではありましたが
「もう売っちゃおう」
という決断になったんです。
稀なケースでした。
【まとめ】
売れ残りはそこまで気にされなくてよいと思います。
売れ残りの1番の原因は
「値段が高い」
に尽きます。
建売会社が土地を仕入れたときにその土地が値段高ければ建売の販売価格高くなってしまいますし
「強気の値付け」
の時であれば高く設定されて売れ残ったりするケースは多いです。
今回何度も書いてますが、売れ残ってる建売は値段交渉はしやすいです。
（1番値段交渉しにくいのは
「販売されたばかり」
「完成した直前」
になります。
理由は売れるタイミングだからです）
また大型分譲の最後の1棟などは値段安くなる傾向にありますし、ごみ置き場が前にあるなどの建売などは残りやすく値段交渉しやすくもなります。
※記事の下に
「安い建売の特徴」
の記事のリンク張ってあります。
安いのには理由があります。
「売れ残ってる＝建物に問題がある」
という訳ではありません。
理由のほとんどは
「値段が高かった。だから売れなかった」
になります。
価格を重視されてる方は完成してしばらく経過してる新築戸建もチェックしてみてください。
価格が下がって購入決断できるような値段になる事がよくありますよ。
♪ゼロさいたまでは
「新築戸建仲介手数料無料＋お祝い金【キャッシュバック】」
を行っております。
（対象エリアは埼玉県、東京都、千葉県）
新築戸建購入の際にかかる仲介手数料は仲介手数料無料にて対応致します。
更にお祝い金【キャッシュバック】をプレゼント。
≪お祝い金【キャッシュバック】の内容≫
・物件価格２０００万以上～３０００万未満 お祝い金５万円
・物件価格３０００万以上～４０００万未満 お祝い金１０万円
・物件価格４０００万以上～５０００万未満 お祝い金１３万円
・物件価格５０００万以上～６０００万未満 お祝い金１７万円
・物件価格６０００万以上 お祝い金２０万円
詳細は下記リンクの
のページをご覧下さい。
≪安い建売の特徴、理由、探し方≫
【建売の値段が安くなりやすいケース】
【建売の値段が高くなりやすいケース】
【建売が安くなる要素も高くなる要素もあるケース】
