埼玉県の市街化調整区域にある新築戸建について（建売、デメリット、住宅ローン）
不動産のポータルサイト（スーモやホームズ、アットホーム等）を見る際におそらくですがほとんどの方は
「価格」
「写真」
「間取り」
をメインに見ることが多いと思います。
そして
「物件概要」
についてはあまり見ない方多いと思います。
よくわからない言葉並んでますしね笑。
それは仕方ない事だと思います。
不動産業界の場合は広告する際に
「記載してなくていけない事項」
というのがあります。
その中の一つに
「都市計画区域の区分」
という項目があります。
スーモなど見てると物件概要の中に
「市街化区域」
と書いてあるケース多いと思います。
市場で販売されている物件のほとんどは市街化区域内の物件です。
そして時々ではありますが
「市街化調整区域」
という文面見ることもあるかと思います。
今回はその
「市街化調整区域」
について書いてきます。
市街化調整区域はなかなか難しい内容です。
と言うのも
「ケースバイケース」
な事が多いんです。
少し例を挙げると
「居住する家は建てられない」
「居住する家を建てる場合に最低敷地面積という条件があったりする」
「開発行為にあたるので建築するまでに時間がかかる」
などなど・・・色々あるんです。
ネットなどで調べると
「よくわかんない」
となると思います。
結構複雑なんですね。
（真剣に市街化調整区域調べる個人の方は
「相続で貰った土地が志賀化調整区域だった人」
がほとんどだと思います）
※詳しい内容知りたい方は以前当社の売却サイトでさいたま市の市街化調整区域について書いた記事あるので、ご興味あれば読んでみてください。
↓
今回の説明は
「新築戸建購入考えてる人の市街化調整区域内の建売」
になります。
既に不動産業者が役所に申請して許可を得て建築した建物です。
このような建物は基本的に今後も住宅が建築できる土地として利用できます。
「既存宅地」
という言葉があるのですが、一度住宅が建築された市街化調整区域内の物件は、今後も家を建てれるようになるんです。
建売として販売されている物件は不動産業者が市街化調整区域の物件の中でも
「これは建築できるし売れる物件だ」
と選別した物件なんですね。
ただしケースバイケースではあるのですが、先ほど書いたように
「最低敷地面積」
という条件があったり
「既存宅地」
という条件があったりもします。
（最低敷地面積の場合はさいたま市の場合は150㎡以上。
将来150㎡の土地を2つに割って売ってしまうと家が建築できない。
既存宅地の場合は以前あった家と同種同規模の物なら建てていい、などの条件があったりするので、再建築する際に今建ってる家よりも大きい家を建てる事は出来ない、などがあります。
しかも各市町村によって条例違ったりするので、役所に確認してみないと正式な答えはわからない）
ここが市街化調整区域の少しややこしい部分でもあります。
それ以外だと
「銀行評価」
です。
住宅ローン組む際は銀行は物件の担保評価と言うのを取ります。
市街化調整区域の場合は市街化区域に比べて評価が出にくいんです。
住宅ローンで借りる金額多い方の場合だとローンが通りにくくなるケースなども実際にあります。
また都市ガス、下水などが通っていないケースもそれなりに多いので
「プロパンガス」
「浄化槽」
の設備になってる割合も高いです。
色々とデメリットばかり書いてるようになってしまっていますが、個人的には市街化調整区域の物件は好きなんです。
当社でも購入されたお客さんいらっしゃいますし、私が不動産業界に入って初めて契約した物件も市街化調整区域内の物件でしたし。
市街化調整区域の物件の良い所はやはり
「価格」
になります。
近隣の市街化区域の物件と比べても金額安いんです。
また敷地がかなり広いケースが多いです。
加須や鴻巣の物件の場合などは駐車場が3台4台置けるスペースあったりします。
市街化調整区域は駅近にはないケースがほとんどです。
郊外になる事が多いです。
「車使う生活が当たり前」
「バス乗るのに慣れてる」
ような方には向いてる物件ではあると思います。
埼玉県の場合はちらほらではありますが、市街化調整区域の新築戸建販売されています。
おそらくですが当社のHPでも現在３０～40件ぐらい掲載されてるかと思います。
興味持っていただいた方はお気軽にお問い合わせください。
ご案内の際にしっかりと市街化調整区域のメリットデメリットを説明させて頂きます。
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お客さんから申し込みから引き渡しまでの間によく聞かれる質問内容をまとめました。わかりやすく読みやすいように意識して書きました。
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安い建売にはやはり理由があります。
案内の時にお客さんに説明するような感じで時間かけて丁寧に書きました。
