１、初めに読んでくださいませ。私達の考えを知って頂ければ幸いです。

多くの新築戸建購入のお客様の仲介をさせて頂きました。
ゼロさいたまは新築戸建仲介手数料無料にて取引しております。
実際の現場でお客様がお問い合わせから引き渡しになるまで平均して約2か月前後かかります。
当たり前の話ですが山ほど質問されます笑。
仲介手数料無料は金額での「商品」です。
ただ私たちの本当の「商品」は接客力、知識力、そして圧迫感のない対応だと思っております。
私自身「無料」という言葉イコール「あやしい」とまず疑いますしね笑。
しっかり説明して納得出来ないと購入できないのが不動産です。

なので実際に当社で購入されたお客様から出てきた
「山ほど出てきた質問」
について書いていこうかと思います。
私たちの仕事の考え方もわかるかと思いますし、契約から引き渡しまでの流れ、なぜ仲介手数料無料に出来るのか、細かい質問、広告費、業界の慣習などなど・・・
色々と書いていこうかともいます。
出来る限りわかりやすく、そして不動産購入する時に役立つ知識になるように、読んでいただいた方に楽しく読んで頂ければと思います。
また不動産関連のHPは山ほどありますが高額な業界、業界の慣習、宅建業法という法律などがあり、普通に書くとどこにでもあるような難しいわかりにくい文章になってしまいます。
なので普段私どもがお客さんに説明するような感じでこのHPの文面を書いていきます。（笑）のような文字も不快に思う方には申し訳ないですが、使っていきたいと思います。宜しくお願い致します。

※書いているのは松本です。

２、仲介手数料無料に出来るのは何故ですか？

「仲介手数料無料に出来るのはなぜですか？」
とはよく聞かれる質問と同時に
「怪しいな・・・」
と思われるのもこちらの立場としては実感しております笑。
（最初のお電話でお客さんとお話しする時に感じますね）
HP（PCサイト）のTOPの左側に
「仲介手数料を無料に出来る仕組み」
にも書いてありますが、新築戸建の場合はお客さんを仲介して成約になると売主の建売業者から成約価格の3％を頂くことが出来ます。
なのでゼロさいたまのような仕組みが可能になります。
他社さんの場合ですと3％＋6万円×消費税が仲介手数料として請求されます。
3000万円の新築戸建の場合ですと約100万円の違いになります。
現実問題として現金100万円は大きな金額です。
「じゃあ安いから仲介手数料無料でやってくれる会社に行こう」
と全てのお客さんが思うわけではありません。
お会いしてから引き渡しまで本当に色々な質問が出ますし、納得感、安心感がないと不動産の購入にまではたどり着けません。
仲介手数料無料は企業、仕組みとしてのサービスです。
ただ実際にその対応するのは不動産仲介の人間になります。
その対応する人間が悪い人間であったり、信用できない人間、知識がない人間だったら、、、、
不動産は高額でありミスが許されない金額です。
（買って気に入らなかったら捨てて次の買えばいい、とはならないですね笑）

私どもの売りは
「仲介手数料無料」
「新築戸建に特化している」
「経験値のある宅建主任者が対応する」
「がつがつしてない笑」
が他社に負けない売りです。
ただこの少ない文章ではやはり伝わりません。
なので今回のような
「ゼロさいたまで購入されたお客さんから山ほど出てきた質問一覧」
を作ることにしました。
かなり長くなると思いますが丁寧にしっかりと書いたうえで、読む方がわかりやすく楽しく読めるように
していきたいと思います。

３、仲介手数料無料は怪しいです（ちゃんと仕事しないのではないか）

「仲介手数料無料は怪しい・・・ちゃんと仕事してくれるか不安です。」
と以前お客さんに言われたことがあります。
いきなり本題を言ってしまいますが仲介手数料無料に出来る理由で1番の大きなウエイトを占めているのが
「広告費」
になります。

通常不動産仲介会社でかかる経費は
・人件費
・広告費
・家賃
が大きなウエイトを占めています。
（他に駐車場代、税金などのその他諸々は省きます）
その中でも1番かかってくるのは
「広告費」
なんですね。

不動産仲介会社の場合は仲介と言う仕事上「集客」、つまりお客さんと会うことが出来ないと潰れてしまいます。
じゃあそのためにどうするか？
というとSUUMO、HOME'S、オウチーノ、アットホーム、ヤフー不動産などに登録したり自社HPを作ったり、チラシ撒いたり、現地販売することによってお客さんを集めます。
逆を言うと基本的に上記に書いたような手段しかありません。
なので皆どこの不動産会社も同じようなことをするんですね。
（当社もそうです）
1番集客するのに効果があるのはやはりSUUMOとHOME'Sですかね、、、、
全部試して統計取りましたがやはりこの2つは強いです。
ただ・・・かなりの値段するんですよ笑。
金額もそうですし、物件を入力する手間、写真撮りに行く時間、アルバイトを雇って入力する費用。
その上同じような考えの不動産仲介会社が数十社。
（SUUMOやHOME'Sに同じ物件いっぱい並んでいますよね。こういう理由です）
そうすると上位表示、クリック数を上げるためにはSUUMOやHOME'Sのオプション枠を払わないといけなくなるんです。
（これが高いんです。安くしてください、と言っても「ほかの会社さんもこの値段なので、、、、」と言われてしまいました。）
そうなると広告費の戦いになるんですね。
ここまでの費用をかけると新築戸建でも仲介手数料無料には出来ません。
なので他社さんが
「仲介手数料は頂きます」
と言っても悪いわけではないんです。
企業が潰れるか潰れないかの瀬戸際な問題でもありますので。
それに私どもも以前はそういう会社に勤めていました。
（中古戸建、中古マンション、土地などをしっかりHPに載せる会社は値引きすると潰れる可能性あります。莫大な経費が毎月かかるんです。それは体感として思います）
長年不動産業に携わっていますがなかなか難しい問題です・・・

さて話が少し脱線しました。
私達が仲介手数料無料に出来る理由は
「広告費を抑える」
事によって出来ています。
もっとわかりやすく言うと
「広告会社に支払うお金をお客さんに戻している」
ような感覚です。
昔この「ゼロさいたま」を作る時にかなり悩みましたが
・高額な広告費払ってお客さんから手数料を取る
・広告費抑えてお客さんに手数料無料にして喜んでもらう
の2択で悩みました。
後日書きますが、私たちは本来、新築戸建、中古戸建、土地、中古マンション、投資用マンション、売りアパート、1棟売りマンション、などの仲介をバランスよく全部やっていた仲介の人間です。
中古物件の場合は売主さんから手数料貰えないので、買主さんから頂かないと本当のタダ働きになります。
この難しい取引、金額のプレッシャー、民法上、宅建業法上ミスのできない仕事。
申し訳ありませんが安い金額で出来る仕事ではないです。
片手間に仕事出来ないんですね。
ただゼロさいたまのように
「仲介手数料無料」
としてしまうと、中古物件もタダで出来るような印象になってしまいます。
営業の立場としては、色々な仲介をやったほうが経験になりますし成長にも繋がります。
ただ経営サイドとしてはある程度お客さんにわかりやすい専門的に魅力がある商品を作らなくてはいけない。
こんな悩みがありました。
で結局は
「広告費抑えてお客さんに手数料無料にして喜んでもらう」
になっております。
引き渡しの時は嬉しそうにしてもらえますしね。
売上げを上げないといけない営業と言う立場ですが、やはり嬉しそうにしてもらえると幸せを感じます。

このタイトルは
「仲介手数料無料は怪しいです（ちゃんと仕事しないのではないか）」
です。
仲介手数料無料に出来る意味はある程度理解していただければ幸いです。
もう一つの
「ちゃんと仕事しないのではないか？」
ですが、え～～～～～～と、
「ちゃんと仕事します！」
と私たちが言うと非常に胡散臭い感じがします笑。
不動産仲介の仕事の基本は
「ご案内から引き渡しまでスムーズに問題なく、そして引き渡し後の事も考えて丁寧にトラブルなく対応すること」
に尽きるかと思います。
この後に細かく１つ１つ丁寧に書いていこうと思っています。

４、「ゼロさいたま」って何ですか笑？

「ゼロさいたまって何ですか笑？」
と契約が終わり、引渡し直前くらいになって聞かれることもたまにあります。
その頃には私たちの人間性や対応面を知っていただいているので聞きやすくなっているんだろうな、と思います。

「ゼロさいたま」
は㈱夕景不動産が運営する新築戸建仲介手数料無料の専門サイトになります。
実際に契約する時などは㈱夕景不動産の名前にて取引になります。
理由としては不動産の売買（契約）を行う場合は
「宅建免許」
「宅建取引主任者」
この２つの印鑑が必要です。
私達は宅建免許は埼玉県に登録しております。
宅建取引主任者も在籍しております。
（現在は宅地建物取引士という名称になりました）
これがないと重要事項の作成や、重要事項の説明、不動産売買取引が出来ない、などの宅建業法のルールがあります。
悪い事はしてませんのでご安心ください。
（細かく後日書きます。少ない文章でわかりやすく書くのは不可能なんです。なので山ほど質問でます。当然の事ですけどね）

「ゼロさいたま」という名前にしたのは埼玉県中心にやりたいと思ったからなんですね。
新築戸建に特化するのなら埼玉県全部や東京都や千葉県でも仲介する事は可能です。
（ゼロさいたまで東京都や千葉県の新築戸建を購入されたお客さんもいます）
それと私たちの生まれが埼玉県なんです。
なんだかんだで埼玉に愛着はありますし、住みやすいと思っていますしね。

※ゼロさいたまのHP内でよく「夕景不動産」と出ていますが、これはHPの形式上出ています。特に問題はありませんので、気になる物件ありましたら「ゼロさいたま」からお問い合わせください。

５、引き渡し（決済）までの流れを教えてください。

簡単にですが「お引渡しまでの流れ」を書きます。

１、物件が気に入ったら購入申込書（買付）を書き、売主さんに提出します。
２、金額がまとまりましたらご契約になります。手付金、印鑑などをご準備して頂きます。（私達が謄本、公図、測量図などを取り寄せ物件の調査をした上で重要事項説明書、売買契約書の作成をします。）
３、ご契約当日は買主さん、売主さんが同席します。その場で宅地建物取引主任者である私達が重要事項の説明、売買契約書の読み合わせをします。
４、ご契約が終わりましたら住宅ローンを申し込まれる方は銀行に審査の書類の提出になります。私どもも住宅ローンの代行をしていますのでお気軽にご相談ください。
５、無事住宅ローンの審査が通りましたら、銀行との本契約（金消契約）になります。
６、引渡し前に売主さん立ち合いの上で購入される物件の確認が行われます。小さな傷やクロスの綻びなど直して頂けるのでしっかりとご確認ください。
７、引渡し前に買主さんが「正式な所有者」となる為に土地家屋調査士、司法書士が表示登記、移転登記などの準備を行います。手配などは私どもが致しますのでご安心ください。
８、銀行にて決済（引き渡し）が行われます。

これだけ読むとイマイチわかんないですよね、、、、
ここまではどこの会社のHPにも書ける内容です。
これ以上簡単にすると安っぽい文章になってしまいますしね笑。
この後に一つ一つわかりやすく書いていきます。

６、購入するにあたって費用はいくらぐらいかかりますか？

「購入するにあたって費用はいくらぐらいかかりますか？」
は１００％質問されます笑。(当たり前ですね）
新築戸建の場合は大体金額が決まっていて費用（諸経費）がかかる項目は
3000万円の新築戸建の場合（3000万円を35年ローンの場合）
・登記費用　約450,000円
（移転登記、抵当権設定登記、保存登記、司法書士手数料等。評価証明の金額によって変わります）
・表示登記　約100,000円
（登記簿謄本に表示させるために費用）
・火災保険・地震保険　約300,000円
（プランや契約年数によって大きく変わります。）
・銀行の保証料　約650,000円
（前払いで払った時。払わない場合は金利が少し高くなる方法もあります）
・その他　約100000円
（調査・書類作成費、ローン事務手数料等）
・固定資産税約100,000円
（1月に購入するか12月に購入するかで大きく変わります）
・仲介手数料0円（お得ですね笑）　
※他社様の場合、仲介手数料は約1,000,000円です。

おおよそですが約170万円くらいかかると思っていただくと無難です。
実際のお引渡しする時に少ない方で約80万円、多い方で210万位かかっております。
（少ない方は火災保険を1年間のみ、銀行の保証料を金利に上乗せしていました。
多い方は火災保険、地震保険を約70万円の商品に加入しておりました）
本当にお客さんによって全然違うので申し訳ないですが１００％の断言は出来ないです。
また登記費用が若干変わることもあります。
（私道の持ち分が多い時など。
前面道路やゴミ置き場、開発道路内に自分の持ち分がある事です。
こういう場合は土地の持ち分が多いために登記費用が多少高くなります。
逆に現金の方は抵当権設定登記の費用がないので安くなります。）

決済でお金支払った後にお引越しや新しい家具などでお金がかかります。
これは自分の経験談ですが平均して約50万円くらい皆さんかかってるようでした。
多少金額に余裕を持たれた方が良いとは思います。

７、購入申込書（買付）って何ですか？

「購入申込書（買付）って何ですか？」
はよく聞かれる質問です。
コンビニやスーパーなどで商品を買う時はレジに行き現金を払うことで購入したことになります。
（すみませんね、すごい普通な話してます笑）
じゃあ不動産の場合はというと、お家をご案内して気に入ったら営業が
「こちらは3500万円になります」
と言い、そうしたらお客さんが財布の中から現金3500万を取り出してその場で支払う・・・
みたいにはならないんですね笑。

引き渡しまでには契約や登記、決済など色々とやることがあります。
なのでまず不動産業界の場合はお客さんが買う意志の証明として
「購入申込書（買付）」
の記入が必要になります。
（価格について交渉するタイミングはこのタイミングになります。）

何でこういうシステムになったのかというと
「口約束ほど信用できないものはない」
という言葉に尽きます。
お客さんで
「絶対に何があろうとこの物件買いますから。」
と言って翌日別人のように
「あの話はなかったことで」
と音信不通になることがほんと～～～～～～によくある業界です。
お客さんの立場からすれば
「自分はお客なので当然の権利だろう」
と思う気持ちも理解は出来ますが、売主や仲介の立場からするとお客さんが契約するためにかなりの時間をかけて準備するんですね。
お客さんに理由もなく
「いらない」
と言われてしまうと、私たちはかなりの時間のロスになりますし、業務上他のことが出来なくなっているのでかなりの金銭の損失になってしまいます。

現場ではこういう事が本当によくおきるのでお客さんが
「購入したい、買いたい」
という証明のために購入申込書というものがあります。
購入申込書を記入する内容は

・物件を購入したい希望金額（値段交渉出来るタイミングです）
・売買契約の希望日
・引き渡しの希望日
・住宅ローンの借り入れの有無
・借入金額、希望する金融機関
・手付金の金額
・購入したい物件の所在地

が基本事項になります。
他にはお客さんのお勤め先、年収、自己資金、病気の有無（団体信用生命保険に入れるか）などを聞いていきます。
（これは買主さんが本当に家を購入できる人なのかの確認です。嫌な言い方しますが3500万円の戸建を無職で自己資金5万円しか持っていない人は買えないんです。
自己資金少なかったり、年収が低かったり、病気を持っていたりすると値段交渉もできなくなるケースが多いです。理由としては売主さんの立場からしますと
「ローン通るかの確認を先にしてくれ」
と言われてしまうんですね。）

購入申込書は提出した後に辞めることも出来ます。 ただ現場の立場としては非常に困るのが本音です。
なので
「欲しくなかったら購入申込書は書かないほうがいいです。」
とはよく言いますね。
ご案内しているとその場はすごい盛り上がる方もいらっしゃいますが
「今家を見て気持ちが盛り上がってらっしゃいます。
私のような不動産屋がいるところではなく笑、お家に帰って、お風呂入って、布団に横になって天井を見て、翌朝起きてそれでも気持ちが変わらなければご連絡ください。その間に他の人に買われてしまったら仕方ないと思います。」
もよく言います。

本当にお気持ち固まって、未来のライフプランやご両親への報告、近隣の環境、ご家族のライフプランの中で今が家を購入する時、その他諸々、、、、
全部確認して見てください。
そうすると大体
「買わないほうがいいんじゃないか？」
と多くのお客さんは思います笑。
１００％満足、納得して買う方は不動産の場合はありません。
７０～８０％が自分、または奥さんの希望に当てはまると購入に繋がる不思議な商品なんですね。
なので購入申込書書くまでには色々と悩んでください。
わからないところや聞きたいところがあれば私たちに相談してくださいませ。
そういうのには慣れております笑。
良いアドバイスできる可能性は高いと思います。

８、値引き（値段交渉）は出来ますか？

「値引きは出来ますか？」
これも９０％ぐらいのお客さんに絶対に聞かれます。
（１０％は値段交渉しない事に美学がある方や、誰が見ても金額が安く値段交渉していると他に取られてしまうリスクを理解しているお客さんなど。
本当にいろんな方いらっしゃいます）

「値引き」
の事を私達不動産業界では
「指値（さしね）」
と呼ぶことがほとんどです。なので指値という言葉を使わせてもらいます。

指値が通るか通らないかについては正直言いましてわからないんですよね・・・
（使えない営業で使えない会社ですね笑）
他の会社のＨＰなどそれなりに見ることがあるのですが
「値引きいたします」
「当社の力で値段交渉します」
「値段交渉は他社には負けません」
「値引きの実績多数あります」
など色んなこと書いてあります。
いつも思うんですが
「あんなこと書いて大丈夫なのかな・・・指値できない物件の時にどうするんだろう？」
とよく思います。
勿論理由はありましてそれなりに複雑なんですがちゃんと書いていきます。
（誤解のないように書いておきますが当社で購入して頂いたお客さんで値段下げて購入したお客さん多数います。）

値段交渉出来る物件ですがこれは時期があるんですね。
（ちょっと昔話しますが入社2年目の時に31000万円の物件を3000万円指値して28000万円で取引したことがあります。（実話です）
最近は4000万位の物件を値引きなしで購入して頂いております。
私の不動産仲介のレベルは下がってきてますね・・・
値段交渉に弱くなってるんですよ・・・という訳ではありません笑。
知識、スキル、経験、昔の自分と比べて今のほうがが断然上です。
それでも値段交渉しても値段が下がらない理由があります）

新築戸建の場合はSUUMOやHOME'Sなどなんでも結構ですが、2、3か月して売れない物件は100万円から200万円単位で値段が下がることが多いです。
これには理由がありまして、売主さんの様々な都合が影響しております。
ちょっとだけ売主の会社にいるサラリーマンの気持ちになってみてください笑。
売主の営業はまず土地を仕入れます。その段階である程度売却する時の計画をたてなくてはいけません。
わかりやすいように書きますが
・いくらで売れるか
・いつまでに売れるか
・どうやったら高く売れるか
購入するお客さんとは全くの正反対のことを考えているんです。
売主の立場としては企業ですので高く売れたほうが利益率高くなります。
なのでまず
「高値で一回市場に出してみて様子を見る」
というのが最初の行動になります。
最初に市場に出すタイミングは更地の事が多いですが、ちょうどこのエリアをピンポイントで欲しい人や、学区限定の人、物件の近所の人などは価格が優先事項ではなくエリア限定で欲しい方も多いので高値でも購入する方もいらっしゃいます。

市場に出して売れないことはよくあります。
なので次のタイミングは
「物件が完成した時」
になるんですね。
今までは室内見れなかったり、クロス貼ってなかったりしてイメージ湧かないお客さんが多かったですが、今度は完成しているので仲介の営業も案内しやすいですし、お客さんの反応も断然よくなります。
売主さんからすると完成して1ヶ月前後は最後の高値で売れるチャンスです。

次は完成して1,2か月くらいしても売れなかった時ですね。
売主さんの立場で考えると今度は早く売らなくてはいけなくなってきます。
（大体担当によって月の販売棟数ノルマがあるんです）
そうなると
「値下げ」
を始めるんです。
やはり価格は大きな要素です。
値段下げると物件の案内率が大幅に上がります。
購入したいお客さんが増えるんですね。

次はそれでも売れない時です。
大体ですが3、4か月以上売れない場合はこの先
「同じ価格だと売れない」
というケースがほとんどになります。
売主さんによって違うのですが、大体の売主さんは
「損切り」
する事によって価格をまた下げるんですね。
（理由は次の現場を仕入れて売らなくてはいけない。売れ残っていると担当の成績に響く。本社や店長の圧迫が酷い笑、などです。）
この時期に出てくる物件は私達から見ても
「いいのか？この価格で・・・」
と思う物件もあります。
（こういう物件を契約すると売主さんから「これは赤字なんですよね、、、、」と言われます。
うんうん、と頷きますが買主さんは喜んでいるのでね笑）

ちょっと長くなりましたが売主さんの値段下げるタイミング、心理、会社の状況などについて書きました。
まとめますと値段が交渉出来るタイミングは
・完成してから1，2か月くらい経ったとき
・値段下げてから3，4か月経ったとき
全部がこのケースではないので断言はしませんが値段交渉しやすいタイミングではあります。

逆に値段が下げられない時は
・市場に公開してすぐのタイミング
・完成したばかり
・大きく値段下げた直後
・いつまでも値段下げない売主（５％くらいそういう売主さんがいらっしゃいます）
になります。
当社で値段が下げられないケースで多いのは
・大きく値段下げた直後
ですね。
（全部がこのケースではないので断言は出来ません。値段下げられるときもあります）
買主さんのために少し位は安くなればと思い、購入申込書に希望価格を少し安く書いてもらうんですが、売主さんに
「勘弁してください、もう赤字なんです・・・」
と言われるとどうしようもありません笑。
時々ですがそれでも納得いかないお客さんもいらっしゃいます。
「じゃあもう少しだけ値段交渉の幅を下げてちょびちょび提出したいんですが、、、、」
と言われますが、この業界は一度購入申込書を提出して売主からの売却希望価格が出るともう変わらないんですね。
それでも値段交渉したい方には
「もう1，2か月待っていただいて売れ残っていたら値段下げられると思います。
その間に他の方が買ってしまったらもう仕方ないです。
高く買ってくれるお客さんに売るのが売主の仕事なので。」
とお伝えします。

書いていたら思ったより長くなりました。
これでも全部書いてないんですね。
色々とややこしい業界なんだな笑、と改めて思います。

一つだけはっきり言いたいのは
「私達は買主さんよりの仲介です」
値段も下げられそうな物件の時は指値の提案をこちらからしますし、どうみても物件の金額が安く満額で購入申込書書かないと他の人にとられてしまいそうなときは満額での購入申込書を勧めます。
このあたりに関しては
「人として信用おけるか、おけないか」
に関わってきますね。
「私達を信用してください」
とは言いませんが、
「良さそうかな」
と思ってくれるぐらいでちょうどいい気がします。
気になる物件などありましたらお問い合わせ下さいませ。
　

9,「重要事項の説明」とは何ですか？

「重要事項の説明とは何ですか？」
はぼちぼち聞かれます。
ここからは実際の契約から引き渡しまでに聞かれることや私たちがする仕事内容に
ついて書いていきたいと思います。

「重要事項の説明」
契約の時（その前までに）宅地建物取引主任者が読む書類です。
（私たちは「重説（じゅうせつ）」とか「35条書面」とかで読んだりします。）
宅建主任者が読まなくてはいけない宅建業法の決まりになっています。
（資格さえ持っていれば業界未経験の何もわからない人が重説読んでもいいんです。
ある意味怖いんですよね・・・）
契約の時は
「重要事項説明書」
「売買契約書」
この2つの読み合わせが行われます。 （この2つが今後も証拠に残ったり、銀行のローンの提出、確定申告などの使える公的な書類になります。）

重要事項の大まかな記載内容ですが

・買主、売主の名前
・仲介する不動産業者の名前
・説明をする宅建主任者
・供託所に関する説明
（簡単に言うと不動産屋が悪さした時にお客さんの対応してくれる所です。）
・不動産の表示（土地・建物）
・測量図の有無
・建築確認番号
・土地・建物の謄本上の持ち主の表示
・第３者による占有
・都市計画法・建築基準法に基づく制限の概要
（簡単にまた書きますがどういう地域でどういう家が建てられるかについてです。
ちゃんと書くと訳んわかんなくなるくらいあります）
・建蔽率・容積率・敷地と道路の関係など
・上水道・下水道・ガス管について
・売買代金・手付金・融資利用について

まだいっぱいあるのですが書ききれなくなるのでわかりやすい所とお客さんが気になるところをある程度抜粋して書きました。
契約する前に私たちが重要事項説明書を作成して対面にて説明いたします。

ここは強く書きたいのですが、こういう内容を私たちが調査して重要事項説明書、売買契約書を作るんですね。
（調査については後ほど書きます）
不動産についてわからない一般の方がこのような内容を理解するのは不可能に近いものがあります。
（宅建の教科書には出てきません）
不動産屋に問い合わせると図面がもらえますよね。
ちょっと疑問に思ってください。
「その図面は合っていると思いますか？」
土地の大きさ、建物、築年数、用途地域、本当の持ち主、建築確認、検査済みなどなど・・・
売主から一方的に教えられている情報です。
「ご自分で確認しましたか？」
ちょっと意地悪な質問の仕方ですが、こういうときの為に不動産仲介がいるんですね。
私は最初に入社した不動産会社で
「売主を全部疑え」
と教わりました。
悪く聞こえる言葉ですが、こういう考えでないと買主さんに大きなトラブルを与えてしまうことになります。
売主を信用しない、という訳ではありません。
ただ私たちは確認をしないといけない、というのが本来の仲介の仕事だと思っています。
（ですが正直言いまして新築戸建の場合はほとんど問題ありません。
変な売主業者とは付き合っていませんし、法律も昔に比べて厳しくなり、売主が家を建てて販売するまでにかなりの規則があります）

不動産は難しい業界です。
ネットで検索すれば色々書いてありますが、理解するにはそれなりの知識がないと理解できない業界でもあります。
重要事項の説明について書いていましたが、なんか脱線していますね笑。
私たちの考え方も伝えたかったのでちょっと違う内容になってしまいました。

ご契約の時に重要事項の説明はしっかりとさせて頂いております。
なのでご安心頂ければと思います。
重要事項を作るときにしなくてはいけないのが
「調査」
です。
後日それについても書いていきます。

１０、「売買契約書」とは何ですか？

「売買契約書」
ですがこちらも契約の時に読み合わせをする書類になります。
・重要事項説明書＝物件の内容についての説明
・売買契約書＝金銭や違約事についての説明
と説明するとわかりやすいかと思います。

売買契約書に書いている内容は多少重要事項説明書と被るところもあります。
書いてある内容ですが簡単にまとめますと

・手付金
・残代金
・引き渡しの日
・固定資産税の起算日（日割り計算するので）
・手付解除の期限
・違約金の額
・反社会勢力排除に係る違約金の額
・融資利用の場合
・瑕疵担保責任の有無
・土地売買契約条項（約款みたいに詳しく書いています。）

という内容がメインになります。
お客さんからの質問で多いのは
・手付金
・融資利用の場合
が聞かれることが１番多いですね。
現実的に言いますと
手付解除、違約金、反社会勢力、についてはほぼ現場で起きることはありません。
（すみませんがやったことないです。途中でやめるようでしたら買わないほうが絶対にいいですよ、とよく言います）

契約の時に手付金が必要になります。
ただお客さんはその時点ではローンを申し込んでいる最中か、これから申し込むという方がほとんどになります。
（現金の場合は別です。ローンを使わないのでね）
そうすると契約の時に仮に手付金払いました。
１週間後ローンが通りませんでした。
家をもう買えそうもありません。
払った手付金はどうなるんだ？
となるんですね。
この内容につきましては後ほど書きます。
（ローン特約と言う項目があります）

売買契約書は契約書としてかなり強い効力を持ちます。
これにサインした後にお客さんの気まぐれで
「やめたい、お金も払いたくない」
と言われても私達にはどうすることも出来ません。
「契約書に書いてある通りになります」
というしかないんですね。
その代り契約前に
「これでもか！」
というくらいしっかり説明しますけどね笑。

書いてある内容は結構怖いですが、普通に問題なく取引進みますと言い方悪いんですがただの紙です笑。
買主、売主、仲介が誠意を持って対応していると引き渡しの時は凄く和やかな雰囲気になります。
あの雰囲気は好きですね。
そのような契約はやはりやりがいがあります。

１１、不動産の「調査」って何ですか？

良心的な不動産仲介の場合当たり前の話なのですが、お客様からいつも調査について 「どういうことするの？」
と毎回聞かれるのでその点について書きたいと思います。
率直に言いましてお客様の前で契約するまでに約10時間ぐらい準備をかけています。
なぜ10時間もかかるのか？その説明をしたいと思います。

まず法務局で売買の対象の謄本、公図、測量図、建物図面、隣地の要約書を取ります。
なぜこの作業をするかというと極端に言ってしまうと
「本当に売主の持ち物なのか？売主が言っていることが正しいのか？」
という事を第三者の仲介会社である私たちがまず確認する作業です。
新築物件の場合は売主が宅建業者の法人なのでほぼ心配ないのですが、中古戸建や土地、中古マンションの場合だと売主さんが個人の方の為、昔の事で忘れていたり情報を勘違いするケースなどが時々あります。
どのような事があるかというと
・謄本見てみたら所有者が１６人いた。
・銀行から抵当権が付いていてこの売買価格だと所有権が移転できるか確実ではない。
・測量図が確定測量図ではなく隣地との境界の合意が取られていなかった。
色々なケースがあるのですが例としていくつか挙げてみました。
時々ですがこのように聞いていた話と違うケースが出てきます。
このような事を調べるのが「調査」です。

法務局に行った後は役所に行きます。
役所といっても普段皆さんが使われているような場所ではなく、エリアによって名前が違ったりしますが「建築指導課」や「建築審査課」という場所です。
※さいたま市の場合は、北部建設事務所（大宮区役所内）と南部建設事務所（中央区役所内）です。

ここでどういうことを調べるかというと
・用途地域　
・建蔽率、容積率
・計画道路
・前面道路（公道か私道かなど）
・建築確認証
・検査済証（昭和の頃の物件はほとんどないケースがほとんどです。）
・地区計画
・地域の条例
・道路斜線制限
・隣地斜線制限
・北側斜線制限
・日影規制
・建物の高さの制限
・埋蔵文化財　
聞きなれない言葉が多いと思いますが、こういったことを役所で一つ一つ調べて確認していきます。
数多くの物件を調査しましたが、
・再建築が不可だった。
・私道だと思っていたら道路ではなかった。
・前面道路が建築基準法に定められた道路ではなかった。
・現在建っている建物が容積率を超えて建築基準法違反だった。
・現在の所有者の親族以外建物を建てることが出来ない土地だった。
・敷地内の土地が将来的に大きな道路が通ることが決定していた土地だった。
他にも色々ありますが全部実際に調査してわかったことです。
当たり前の話ですがこれら調べた内容は、お客様にご報告します。
内容によっては物件の価格を大きく下げてしまうことになったりします。 そのような時は
「この物件やめませんか？」
とこちらから提案させてください。
お客さんに納得して満足して頂いた上で購入して頂きたいので。。

役所の調査が終わると最後は水道局です。
水道といっても上水道、下水道の両方を調べます。
水道関係で一番気をつけなくてはいけないのが
「自分の家の水道が隣地の敷地を通っていないか？」
です。
修理するときなどに隣地の承諾が必要な場合や、ご近所トラブルの原因にもなるので、出来る事なら前面の道路から直接自分の敷地に配管が通っていることが理想です。

このような調査をした後、会社に戻りガス管の位置の確認。
それから重要事項説明書、売買契約書に調べた内容をパソコンに打ち込んでいきます。
（何回も確認します。ミスの許されない大事な書類なので。）
またお客様に渡す
「謄本、要約書、公図、測量図、建物図面、建築確認証、検査済証、重要事項の説明資料」
などを見やすいように準備します。

※物件によってお渡しする資料は増えたり減ったりします。
このような事をお客様との重要事項の説明の前に準備します。
役所等に行き、書類を作ったり準備したりで約１０時間近くかかります。
その為購入申込書を頂いてから早くて２日後くらいでないと契約まで準備が出来ませんし、お客様にも報告する時間もありません。
いまだにお客様の方から
「別の不動産会社で物件見に行ったら、その日に契約迫られた」
というご意見を頂きます。
担当している営業が物件を既に調査している人間ならまだ良いのですが、仲介の人間で自分で調査せず、会社からの命令、または自分の為に契約を迫る。
お客様のことより自分や会社優先。
ぞんな現場は実際に見てきました。
不動産業界が評判良くない理由もこういう事なのかと思います。
私たちの基本方針は　
「納得して満足していただく」
です。
シンプルな言葉ですがこれに尽きると思います。
単純な事ですがお客様から
　「お願いして本当に良かった。ありがとう」　
と言われることは素直に嬉しいです。
その「ありがとう」をいっぱい言って頂ける会社にしていくのが、ゼロさいたまの目標です。
私共の方針や、契約前にする「調査」の事を知って頂ければ幸いです。

※出来る限りわかりやすく説明する為に難しい内容は多少省かせて頂きました。

１２、「手付金」って何ですか？

「手付金」
ですが他の業種にはあまりないので聞きなれない言葉ですよね。
私も最初は
「？？？何を言っているんだ？？？」
と思いました笑。

「手付金」ですが不動産売買の場合、
一括決済（契約と引き渡しを同時に行うこと）以外の時は通常契約と引き渡しを分けて行います。
契約の時はお客さんはローンが通っていないために代金を支払うことが出来ません。
なので契約を先にして後日引き渡しを行うというのが通常の不動産契約の流れになります。

前にも書きましたが
「絶対に買う」
と言って買わなくなったり音信不通になったりするお客さんがそれなりに多い世界です笑。
なので「手付金」を払うことによって売主、買主両方に罰則を伴わせる、というのが手付の契約になります。
（ポイントは買主、売主両方ともに罰則があるんです。大事な事なので２度書いちゃいました笑）

例を挙げますと３０００万円の新築戸建をお客さんが気に入って契約になったとします。
手付金は１００万円とします。
契約の時に買主さんから売主さんに１００万円の手付金を渡します。
（売買契約書や領収書などちゃんと証拠になるようにしておりますので安心してください。）
問題なく引き渡しまで行きますと残りの残代金２９００万円を
売主さんに払うことによって無事に契約が終わります。
問題なく取引が終わると本当に何の問題もありません。

逆にややこしくなるときは
契約後に買主、売主どちらかが
「契約やめる」
と言った時ですね。
不動産の売買契約書に書いてあるのですが

・売主は、買主に受領済みの倍額を支払い、又買主は、売主に支払済みの手付金を放棄してそれぞれこの契約を解除することが出来る。

という文面があります。
今回のケースで言いますと
・買主さんは１００万円を放棄（売主にあげる）して契約を辞める
・売主さんは１００万円を返還して更に１００万円を買主に渡す（手付の倍返し、と言います）
になります。
※わかりやすくする為に手付の細かい説明は省いてあります。

こういう手付の契約をすることによってお互いがやめにくいような契約になっているんですね。
なので何回も同じような事を書いてる気がしますが
「欲しくないのなら買わないほうがいいですよ。後で大変なことになっちゃうので」
はいつもお客さんに言うセリフです。

実は私は手付解約になった契約はしたことありません。
なので「手付の解除」についてはある意味想像の世界です笑。
過去の同僚が手付解除しているのは何回も見たことがあります。
いきなり契約迫ったりしませんし、納得して契約して頂いているのでこういう問題にはならない、というのが正直なところです。

次は手付について１番質問の多い
「契約した後に住宅ローンが通らなかった場合はどうなるんですか？」
について書いていきます。

１３、契約した後に住宅ローンが通らなかった場合手付金はどうなるんですか？

「契約した後に住宅ローンが通らなかった場合手付金はどうなるんですか？」
この質問はローン組まれる方に１００％聞かれます。
この内容について書いていきますね。

新築戸建購入の場合はほとんどが慣習的に
「ローン特約（ローン条項）」
がついています。
どういうことかというと
「お客さんが住宅ローンを申し込んだ金融機関から融資の承認を得られない場合は白紙解約とする」
と言った文言になります。
このケースになったお客さんは売主に支払った手付金をそのまま返してもらうことが出来るんですね。
完全な買主有利の契約です笑。
その代り売主も私たち仲介も
「このお客さんはローンが組める人なのか？」
という確認はさせて頂くんです。
そうしないとタダ働きになってしまいますし、売主の立場からするとすご～～～～～～～くローン解約を嫌がります笑。

お客さんの立場で
「ローンが組めるかわからない」
と言った場合は先に銀行で「事前審査」をしてみるのが良いです。
事前審査が通ると売主さんからしても
「契約してもいい」
となりますし、値段交渉出来る場合はそれなりに強気に出来ますしね。

実際にローン解約になるケースはそれほど多くはありません。
解約になる場合は大体が
・本審査してみたら希望融資金額に届かなかった。
・過去、または現在病気があり団体信用生命保険が通らなかった。
のケースが多いように感じます。

仲介がしっかりお客さんから聞き取りして、事前審査出して、事前審査が通ってから契約した場合はほとんどが融資通るケースがほとんどです。
事前審査提出してローンが通らない場合は、審査が緩い金利の高い銀行になっていきます。
そうすると毎月の支払いが予定していたよりかなり多くなったりします。
「じゃあ今家買うのはやめようか・・・」
となる方もいますが、その方が良いと思いますよ笑。
（こんな感じの接客しております）
家買うのが人生じゃないですしね。
「収入が増えたり源泉徴収が安定してきて、その時にまた家を欲しくなったらご連絡ください」
と言っております。

家買うのが人生じゃないです。
でも
「新築の家が欲しいな」
と思う方がいてたまたまゼロさいたまを見つけたら検討の一つに入れてみてくださいませ。

１４、契約してから引き渡しまでどれくらいかかりますか？

契約してから引き渡しまで早い方で３週間前後。
遅い方で１か月半前後になるケースが多いです。
（新築戸建の場合）

引き渡しが早くなるケースの場合は
・現金で購入するお客さん（ローンを組む必要がない）
・価格交渉する代わりに売主さんから「今月決済が条件」と言われるケース。
・価格があからさまに安く、その代り「今月決済が条件」と言われるケース。

現金のお客さんの場合はローンもないので引き渡しが早くなることが多いです。
価格が下がった物件、または値段交渉した物件は
「引き渡しを早くして下さい」
と売主さんに言われるケースがほとんどです。
理由としましては毎月の売らなくてはいけない棟数ノルマや決算月などの理由があります。

逆に遅くなるケースはほとんどの場合
「まだ完成していない物件だから」
が理由になります。
お客さんによっては基礎しかない状態でも購入する方がいます。
（近隣の建物参考を見たり、売主さんに建物の説明をしてもらう、など）

大体のお客さんが契約してから引き渡しまで１か月前後の方が多いですね。
この１か月はそれなりに忙しくもなります。
（役所に行ったり銀行に行ったり）
役所も銀行も休日は基本やっていません。
なので有給取ったり、午前休暇、午後休暇取ったりされてますね。
ちょびちょびわからないこと多く出てくると思いますが、その度聞いていただければちゃんとお答えします。
その辺はご安心ください。

１５、登記って何ですか

「登記」
という言葉ですが日常生活の中で使うことはほぼありません。
恐らく１番使うのは司法書士と不動産屋だと思います。

登記というのは簡単に説明しますと謄本に所有者の名前を載せる事です。
これをすることによって
「正式な所有者」
なる事が出来ます。
この登記を行わずに前の所有者の名前のままだと、
「持ち主は自分だ」
と基本言えなくなってしまうんですね。
（善意の第３者に対抗出来なくなるんです。民法勉強すると書いてありますが・・・難しいですよね笑）

この説明すると凄く長くなってしまいます。
なのでわかりやすく説明すると、１番問題なくスムーズに不動産の取引も登記も行うことが出来るのが
「決済と登記を同時にする事」
になります。

お客さんが契約が終わり、ローンの審査も通ったあとに登記の準備になるんですね。
登記は司法書士の仕事になります。
司法書士が売主、買主の本人確認、不動産の評価証明（税金対象になる価格が載ってます）などを確認して、決済の当日に司法書士が来ます。
決済はお金を払うタイミングになります。
ここでお金を売主に払うことで
「商品の売買」
は終了するんですね。
そしてこのタイミングで司法書士が売買代金の引き渡しを確認することで
「登記の手続き」
が行われます。
（実際には司法書士はこの後法務局に行って登記の手続きをします）

私達もそうですし、私達が取引がある不動産業者は１００％上記のような
「決済と登記を同時にする」
をしております。

正直経験もないですし、本や雑誌で読んだ程度ですが、先に売買を行い後日登記をするという約束をする。
しかしお金を払ったものの登記は行われなかった。
そうなると買主はこの買った不動産を基本自分の物だと主張出来なくなります。
（怖いですよね、、、、）

なので登記は大事です。
私たちが仲介する場合は問題なく行いますのでご安心ください。

１６、表示登記って何ですか？

「表示登記」
は新築戸建の建物謄本の表題部に新所有者の名前を載せる登記になります。
書いていて
「わかりずらい」
と自分でも思いました笑。

わかりやすく書きますと、新築戸建の場合は土地と建物が別々の謄本になっています。
土地の場合は前の所有者の名前が載っているので、所有者を変更する登記、いわゆる
「移転登記」
という言葉になります。
土地は所有者を変更すればよいのですが、建物は生まれたばかりなんですね。
赤ちゃんみたいなものです笑。
なので名前（所有者の名前）をつけてあげなくてはいけない。
この名前をつけるのにも資格が必要で
「土地家屋調査士」
という資格が必要になります。

新築戸建を購入する場合には買主さんの名前を入れることになるのですが、
これには土地家屋調査士に手配してもらうしかないんですね。
この登記の事を
「表示登記」
と言います。

価格は大体１０万前後かかると思ってください。
これも私たちが手配して対応しますので安心してくださいませ。

１７、測量図って何ですか？

「測量図」
ですがこれはある程度覚えて頂いた方が良い知識だと思います。

測量図には基本
・地積測量図
・現況測量図
・確定測量図
の３種類があります。

まず「地積測量図」ですが、これは法務局に行けば大体あります。
（ない場合もあるのでご注意を）
昭和４０年代前後の測量図であることが多く、実際に測量しなおしたりすると大体が違う面積になる笑、という測量図です。

次に「現況測量図」ですが、これは上記に書いた「地積測量図」より
正確な測量図になります。
「現況測量図」
の基本は
・正確な敷地内の面積
がわかる事です。
３０坪位の土地の場合は数十万かかりますが、地積測量図と違い
正式な土地の面積を出すことが出来ます。

最後に「確定測量図」ですが、これは測量図の最高峰です。
どういうことをするか、と言うと
・敷地内の正確な面積
・隣地立ち会いでの境界の確認
・官民での道路の境界の確定

わかりやすく書きますと、道路と自分の敷地の位置がはっきりしていて、隣のお家とも境界がはっきりしていて、土地の面積もしっかりあってる、になります。
買主からすれば良いことばかりです。
その代り費用が３０～５０万前後かかります。
（３０坪の場合、近所の立ち会い人数などによって金額が変わる）

簡単に書きましたがこの３つが測量図の基本です。
（地積更正登記などや実測、公簿などは後日書きます）

やはり誰がどう見ても
「確定測量図」
があったほうが良いですよね。
新築戸建の場合は売主である業者が土地を仕入れる時にほとんどの場合
「確定測量図」
を条件に仕入れています。
なので隣地の方とは既に境界の確認が出来ているんです。
測量図があることで１番のメリットは
「ご近所トラブルが減る」
に尽きる気がします。
「このブロック邪魔なんだけど」
や
「ここに物置かないでほしいんだけど」
などご近所との余計なストレスを感じる可能性かなり減りますしね。

新築戸建の場合はこういうメリットもあります。
参考にしてください。

１８、「建築確認」って何ですか？

「建築確認」
ですが、これは
「建物を建てるときに役所に申請して、了承されたら貰える書類」
になります。

わかりやすく書きますと、例えば私が土地を買って家を建てるとします。
４ＬＤＫの２階建てで３０坪くらいの建物にすることを
住宅メーカーと打ち合わせして決めました。
その後に住宅メーカーが建物の間取りや正式な建物面積、道路の接道などの
わかりやすい書類を作り、役所に提出します。
問題なければ役所からＯＫの返事を貰えます。
ＯＫの返事を貰えると書類が貰えます。
この書類の事を
「建築確認」
と言うんですね。

この過程をちゃんとしないと只の違反建築になってしまいます。
また銀行でローンを組む場合は１００％建築確認があるかないかの
確認を銀行がしてきます。
ない場合はローンを組めない可能性が非常に高くなりますので
非常に重要な書類なんですね。

新築戸建の場合は私たちが仲介する物件の場合は１００％ありますので
ご安心ください。

※余談ですが中古物件は建築確認がないこともそれなりにあります。
昭和４０年～５０年の頃の物件と仲介する時になかったことも
それなりにありました。
建築確認がなくても接道や用途地域などが問題なければ再建築出来るので土地としての評価は出ます。
参考にしてくださいませ。

１９、「検査済証」って何ですか？

前回
「建築確認」
について書きました。
今回は
「検査済証」
について書きます。
私が業界に入ったころはまだ検査済証がない物件も多かったですね。
時代は変わったな、と率直に思います。

さて
「検査済証」
ですがどういった役割なのかというと
「建築確認の申請をして、申請した通りの建物になっているかの検査」
になります。
・・・凄い当たり前の事書いていると思いませんか？
経験上の話ですが平成初期以前の建物（戸建、マンション、アパート）などを
仲介すると７，８割近くは検査済証がありません。
これは「違反している」という訳でなく
「義務化されていないので必要ない」
というのが答えになります。

なので昔の物件を仲介するとほんと～～～～～によくあるんですが笑。
・謄本と建物の大きさが違う。
・部屋が３部屋と書いてあるのに４部屋ある。
・勝手に増築している。
などよくあるんですね。
なぜこのようなケースが起きるかというと上記に書いた
・建築確認（必須）
・検査済証（必須でない）
が原因なんですね。

わかりやすく例を挙げると役所に建築確認の申請する時に３ＬＤＫ、建物面積１００㎡で申請した。
役所から建築確認を取得した。
実際に建てる段階になって小さな小部屋も欲しくなった。
実際に建ててみたら３ＬＤＫ＋小さな小部屋、建物面積１１０㎡だった。
その後に役所に申請して確認してもらう必要がなかったのでそのままにしておいた。

こんな感じの建物が昔は結構あります笑。
私もそのころは子供だったのでよくはわかりませんが
「あの頃はそういう時代だった」
と年配の同業者に教えてもらいました。

そしてある建築士とあるマンションデベロッパーが社会問題になりました。
深刻な問題となったことで国も
「建物についての保障や検査」
についての規制が一気に厳しくなり、法律による義務化することで買主が安心して買えるような仕組みになってきております。

現在私たちが取引する売主さんは皆
「検査済証」
を取得しています。
昔に比べて私達仲介も物件を勧め易くなっていますね。

２回に分けてですが「建築確認」と「検査済証」について
書いてみました。
新築戸建の場合そんなに心配することではありませんが、少しだけ覚えておいてみてください。
将来売却する時など大事な大事な書類になりますのでね。

２０、「立ち会い」って何するんですか？

「立ち会い」
とはお客さんが住宅ローンが無事に通りますと正式に
「家を買える人」
となります。
ここまできますと、ローンで解約になることもないので、売主は引き渡しの準備に取りかかるんですね。
家を購入するまでは色々なお客さんが中に入って見に来ています。
小さいお子さんもいらっしゃることも多いので小さな傷とかもどうしても出来てしまいます。
そういう傷とかを売主買主双方立ち会いの上で
「ここ傷あるので直してください」
とか
「この設備の仕様とか保証はどうなっているんですか？」
「隣との境界はどうなっていますか？」
などを現地にて確認します。
この作業を
「立ち会い」
と呼んでいます。
※立ち会いは業界用語ですね。わかりやすく言うと
「傷があるところを確認したり、建物の設備などの説明を聞いたり、隣地との境界の確認したりすること」
です。

立ち会いは大体が和やかムードになることが多いです。
お客さんによく言うのは
「洗濯機の大きさの確認と、カーテンレール、冷蔵庫の配置などを確認するようにした方がいいですよ」
ですね。
ほとんどの方がメジャー持ってきていて、最後の確認してらっしゃいます。
（契約前にも皆さん測ってますがもう一回確認してますね）
正直な所皆さん、境界の事や設備（キッチン、浄水器、トイレ）などのことよりも
カーテンの大きさや取り付ける場所について悩んでます笑。
後はエアコンの配置ですね。
エアコンを取り付ける時は
「建物図面」
という書類がお客さんに渡されます。
それをエアコンの取り付け業者さんに渡していただければ、家の中にある柱の位置とか書いてありますので、問題なく作業してくれます。

現地には売主、買主、仲介（私達）がいるのが基本セットです。
新築戸建の場合は売主さんは立ち会いにかなり慣れています。
その場で聞いておきたいことは全部聞いてください。
私共もいますのでお客さんが聞きにくいことや、気が付かなかったところは私達が指摘します。
立ち会いの時に気になるところや直してほしいところはどんどん言ってください。
そのほうが引き渡し後買主さんにとっても気持ち良い物ですし、売主にとっても問題なく引き渡せるので良いことなんですよね。

立ち会いの時にもめる事は正直ありません。
（重要事項の説明、売買契約書のちゃんとした説明、不動産調査をしっかりやっていれば、が前提ですが）
お客さんに質問されるのは
「立ち会いの時に何か準備する者ありますか？」
と聞かれ、お答えするのは
「メジャーとリラックスした気持ちで来てください」
これくらいですね笑。

２１、引き渡し（決済）の時はどういう流れになりますか？

「引き渡し＝決済＝お金を払って家を購入する日」
になります。

決済は銀行にて行います。
住宅ローン借りる方は融資専用の取引行うスペースを使えます。
銀行からしますと
「お金借りて金利払ってくれるお客様」
なので良い対応してくれます笑。
逆に現金購入の方は、取引するためのスペースを貸してくれないことも多いです。
理由は銀行からすると
「振込手数料800円ぐらいにしかならないお客さん」
なんですね笑。
融資を借りないので上客ではありません。
現金で購入する方は私たち仲介や、売主からすると以前にも書いた
「ローン特約」
がいらないのでスムーズに取引が進むお客さんになります。
仕事をする内容や対応はローン組む方も現金の方も変わりませんが、やはり現金で購入する方には
「ありがたいな」
と思うのは正直な現場の意見です。
ただ最後の引き渡しのタイミングである「銀行」ではそれなりに悲しい思いになるときがあるんですね・・・
スペース借りれないときは立ちながら決済をしたこともあります。
お客さんも立ってましたね笑。
そういうケースもありますので、現金の方はちょっと覚えておいてくださいませ。

話戻しまして決済の流れは
１、振込をする伝票などを記入（私達が手伝います。1円も間違えないようにしてます）
２、司法書士から登記の説明
３、銀行の事務員に伝票の提出
４、売主からのアフターサービス説明、書類、鍵の引き渡し
５、売主の口座にお金が入る（着金確認と言います）まで待つ。
（その間数十分待つことが多いです。時間つぶすための世間話してますね笑。今も昔も変わらないな・・・）
６、売主の口座に振り込みが確認できたら終了
（他に司法書士、土地家屋調査士、その他の費用を払うタイミングもこのタイミングになります）

大体1時間前後で終わることが多いですね。
司法書士がこの後に法務局に行き登記の手続きする関係で午前中に決済することが多いです。
決済終わると皆さん
「家を買ったぞ！」
というような顔よりは
「やっと終わった」
というような顔される方が多いですね。
そしてこの時やっと
「仲介手数料本当にかからなかったな」
と思われてるような気もします笑。

申し込み（買付）から引き渡しまでの流れをある程度詳しく書いてみました。
現場ではもっと質問出ますし、それに対してしっかり答えるのは不動産仲介にとっての当然の仕事です。
私達の仕事内容や考え方が伝われば良いな、と思い一生懸命書いております。
こういう文章作成も広告費抑えるための方法なんですね。
他社とは違うアプローチで頑張っております。

２２、火災保険・地震保険には入ったほうがいいですか？

「火災保険・地震保険には入ったほうがいいですか？」
についてですが、2011年の地震を境に本当に皆さんの考え方が変わりました。
私は損害保険募集代理人（確かこんな名前だと思います笑）という資格を持っているので火災保険・地震保険を売ることが出来ます。
昔話絡めながら説明したいと思います。

火災保険・地震保険はセットで入る商品です。
「地震保険だけ入りたい」
という方がいらっしゃいますが、
「火災保険入らないと地震保険入れないんですよね・・・」
とお答えするしかないのが現状です。
どういう事かと言いますと、
「建物の評価額にかける火災保険の半分までしか地震保険は入れない」
というルールがあります。
また訳わかんなくなりましたね笑。
例を挙げると
・建物の評価額2000万円
という火災保険に入ると
・地震保険は1000万円
まで入れる。
という損保のルールがあります。
なので建物の評価額が1000万円だとすると、
地震保険は500万円になるんですね。
また地震保険は最長でも5年間しか入れません。
1度入ったとしても5年後にはまた更新して
お金払わなくてはいけない、と覚えておいてくださいませ。

火災保険の補償内容も色々あるのですが、1番安いのは
・火災・落雷・爆発
という商品プランです。
詳しく書くと書ききれなくなるのでわかりやすく書きますが、
・水災
・家財
この保障をつけると2，3倍の値段になります。

凄く簡単にですが火災・地震についての説明書きました。
今回のテーマである
「火災保険・地震保険には入ったほうがいいですか？」
ですが、
「お任せします」
と答えています。。
ただ私の過去のお客さんが火災保険に入った割合は１００％でした。
メリットについて書くと
・隣の家が火事になって自分の家が燃えてしまった場合隣の家に請求できない。
（失火法という法律になります。）
・自分の家が火事になった時の補償になる。
・再調達価格で保険に入っているので仮に2000万円の建物保障に入っていて20年後家が全焼した場合に2000万円入る
※再調達価格とは家を時価で計算していないので20年後も同等の価値として保険を請求できること。
・地震保険も入れる

逆にデメリットは
・お金がかかる
・何か起きた時に全部自己責任
ですね。

2011年の地震が起きる前は火災保険だけ入る方も多かったです。
地震後は地震保険入る方も多くなりました。

個人的には1年間の更新でも良いので火災保険は入った方がいい、と思います。
理由はやはり「火事」ですね。
地震については何とも言えないです。
パンフレットちゃんと読むと書いてあるのですが
「日本全部で5兆5000億くらいしか保証しない」
みたいな文面書いてあります。
（すみませんがちょっとうろ覚えです）
多分ですが地震保険が必要な位の地震がおきたら皆生きてないんじゃないかな・・・とも思うんですよね。
これについては本当に皆さんの考え方次第になります。
入っても入らなくてもどちらでも良いと思いますが、引き渡しの前に１回真剣に考える作業は絶対にした方が良いと思います。

２３、「不動産屋で嫌な思いしました・・・」とよく相談されます笑。

「不動産屋で嫌な思いしました・・・」 とよく相談されます笑。
昔からよくこういう相談を受けました。
こういう風に相談してもらえるのは私達の強みでもあると思いますし、逆に弱みでもあります。
（長く営業やってますがガツガツ営業できませんでした。トップ営業にはなれないマインド持ってます笑）

ゼロさいたまで契約になるお客さんはこういう相談から契約になるケースも多いんです。
なのでここからは実際に私達が相談を受けて対応してきたケースを書いていきます。
それなりに長い文章になると思います。
読んで頂いた方には
・不動産営業の考え方
・不動産業界の慣習
がある程度わかるようになればな、と思ってます。

２４、別の不動産会社から資料を貰って気になっています。ゼロさいたまでも扱えますか？

「別の不動産会社から資料を貰って気になっています。ゼロさいたまでも扱えますか？」
という質問も良く聞かれます。

基本的に９５％近くの物件は当社でも扱うことが出来ます。
これには理由がありまして、私たち不動産会社は
「レインズ」
という不動産業者専用のHPを見ることが出来ます。
（これは宅建免許を取得しないとこのHPを見れるパスワードが貰えない仕組みになってます）
どういった内容かというと新築戸建の場合は
「売主が作る販売図面」
がレインズに載っているんですね。
このレインズに売主が販売図面を載せるとどこの不動産会社でも図面をダウンロードすることが出来てお客さんに紹介することが可能になります。

私達も埼玉県知事免許を持つ宅建業者です。
なのでレインズも見れますし、お客さんに紹介することも可能です。
他社さんと図面が全く一緒になってはしまいますけどね笑。
（下の帯の部分だけ入れ替えて自分の会社の名前にしてお客さんに紹介するんです。）

当社でもほとんどの物件を紹介できますし、
他社さんには出来ない
「新築戸建仲介手数料無料」
というサービスも出来ます。
気になる新築戸建ありましたら
「お問い合わせ」
からお問い合わせくださいませ。

例、4180万　大宮区高鼻町1丁目　土地約60㎡　建物100㎡
URL↓（わかるようでしたらURLを貼り付けてくださいませ）
suumo～～～～～
homes～～～～～
この物件をゼロさいたまでも取り扱えますか？
と備考、内容欄にご記入ください。

２５、別の不動産会社から案内されました。仲介手数料がかかるみたいです。ゼロさいたまなら無料になりますか？

「別の不動産会社から案内されました。仲介手数料がかかるみたいです。ゼロさいたまなら無料になりますか？」
という質問はよくお問い合わせ頂きます。
私達の答えとしては
「新築戸建で売主さんから仲介手数料貰えるケースでしたら仲介手数料無料にて取引出来ます」
になります。

手順としましては気になっている物件の情報を教えてくださいませ。
（価格、住所など）
遅い時間や水曜日（不動産業界全体の定休日なんです）でなければ、電話でしたら１０分から１５分以内、メールでしたら当日、または翌日中にはお返事いたします。
お電話だけの説明だと伝わりづらい部分もありますので、当社、またはお客さんのご自宅、お家に入れたくなければ笑、近くの喫茶店やファミレスなどでしっかりとご説明や質問に対してお答えしています。

年間何件もこのようなケースありますのでお気軽にお問い合わせください。
ゼロさいたまにダメ元でお問い合わせ頂いたことで１００万円前後お客さんの諸経費の支払いが変わるんですね。
上手くゼロさいたまを使ってください。
しっかりと仕事は致します。

２６、別の不動産会社で「帰さないぞ」という雰囲気で仕方なく購入申込書を書きました。凄い悩んでいます・・・

「別の不動産会社で「帰さないぞ」という雰囲気で仕方なく購入申込書を書きました。凄い悩んでいます、、、、」

この質問は当社に実際にあったお問い合わせの内容です。
最初の電話から少し苦しそうなのと、困っているのと、悩んでいるのと、怒っている、という様々な感情を感じました。
最初に書きますが、この後このお客さんは当社で新築戸建を仲介手数料無料で購入して頂いております。
こういうケースも多いのである程度詳しくコンプライアンスに引っかからないように書いていきますね。

お電話で少し話したのですが、内容がそれなりに複雑だったようなので
お客さんがお仕事終わった後にお会いすることになりました。
会ってお話聞いていくと色々わかったのですが
・大手O社（伏字にしてあります）に問い合わせて何件か案内してもらった。
・それなりに気に入った物件があったので検討したくなった。
・詳しく説明してくれる、というのでその会社に行った。
・行くと案内してもらった営業とその上司が出てきた。
・最初は普通に話をしていたがしばらくしたら「購入」の話を向こうからしてきた。
・「もう少し検討したい」と言っても「今決めないと売れてしまう」と言われる。
・結局３時間近く帰れず、「購入申込書を書くまで帰さないぞ」という雰囲気だった。
・仕方なく購入申込書を書いた。
・帰った後にもう一度見積書を見てみたら仲介手数料約１３０万円だった。
・あんな会社に「仲介手数料払いたくない！」と思った。
・でも物件は気に入っている。
・他の会社だったらどうなんだろう？
・ネットを色々見ていたら「ゼロさいたま」が見つかった。
・営業の雰囲気は悪そうではないが、仲介手数料無料なのがちょっと信じられない。
・でもダメ元で問い合わせてみるか、、、、

長くなりましたが笑、このようなケースでした。 お客さんからお話をしっかりと聞かせて頂けたのでこちらとしても対応がしやすくなります。
まずお客さんが検討している物件は私達も問題なく取り扱えてその上仲介手数料無料に出来る物件でした。
ただ問題が何個かあるんですね。
この場合は
・売主は私達じゃない不動産屋からの購入申込書が受け取っている
になります。
まず私達が売主さんの会社に電話をします。
「～～～にある～～～～万の物件まだありますか？」
と聞くと
「契約予定です」
と返事されるんですね。
（契約予定のお客さんが辞めようか悩んでいる相談受けてるのは私たちなのでちょっと変な感じがします。）
この後お客さんに聞かなくてはいけないことがあります。
「～～さん、私達でも扱うことが出来ますが、購入申込書が現在他社さんから送られています。このような状況ですと私達も取扱いできません。
なので１度他社さんで書いた購入申込書を取り下げて貰うしかないんです。
ただそのような場合同業なのでわかりますが、凄い嫌味言われたり、その会社と一生取引出来なくなる可能性があります。
また売主さんの立場からしますと、契約予定だったお客さんがいきなり「辞める」となってしまうので立場が悪くなり、今後契約出来なくなる可能性もあるんですね。
今回の物件を真剣にご購入したい場合でしたら、私が売主さんの所に行って謝り、今回の状況を話したうえで私たち経由で仲介したい旨は伝えます。
そこまでして欲しくない場合は今回はやめましょう。いかがされますか？」
と聞いたところお客さんは
「それでも欲しい」
との事でした。

これ以上書くとややこしいですし、わかりずらくなるので書くのやめますが、
このお客さんは無事にこの物件を私達から購入しております。

今回の話で気をつけなくてはいけない所は
「購入申込書を書いてしまう」
というところです。 営業の圧迫感で書かなくてはいけない雰囲気、の場合でもなんとかして帰っちゃってください笑。
難しいのは重々承知です。
私達も不動産営業なのでその雰囲気はよ～～～～～く、よ～～～～～～～く知っております笑。

このような相談は昔からよく受けていました。
何でも聞いてくださいませ。

２７、物件は気に入っているが案内された会社の担当が売る気満々で契約したくはありません。

「物件は気に入っているが案内された会社の担当が、売る気満々で契約したくはありません。」
当社に来店して頂いて
「どうされましたか？」
とお伺いしたらこのようなご回答を頂きました笑。
私共も
「はぁ・・・え～～～～っと・・・どうされますか？」
としか聞けないんですね。ちょっと怒ってらっしゃったので。
色々お話聞いていくと、１番の理由は
「相性が合わない」
でした笑。

こちらとしては扱える物件＋仲介手数料無料でしたので、その旨をお伝えして、契約の流れ、ローンの組み方などいつものように説明しました。
私達に対して良い印象を持って頂いたようで、その後無事にご契約になりました。

不動産の案内から始まって、契約、引き渡しまで少なくとも１，２か月はかかります。
営業との「相性」というのはそれなりに大事なものです。
「会社」を選ぶのも大事ですが、それ以上に「営業」も大事だと思います。
良い担当営業を見つけてくださいませ。
その中で私達が良さそうだな、と思ったらお問い合わせください。
しっかり仕事致します。

２８、現地販売にて気に入った物件がありました。そちらでも扱えますか？

「現地販売にて気に入った物件がありました。そちらでも扱えますか？」
この質問もよく頂きますが、ほとんどの場合は
「問題なく扱えます」 ですね。

「２６、別の不動産会社から資料を貰って気になっています。ゼロさいたまでも扱えますか？」　
にも書きましたが、レインズという不動産業者専用のＨＰがありましてそちらに載っている物件は扱えます。
現地販売に行かれてる場合でもお問い合わせください。
こちらでしたら仲介手数料無料にて対応できます。
このようなケースで当社でご契約になるケースも多いです。

２９、他の会社の不動産営業に「仲介手数料無料の会社は危ないし、信用ならない」と言われました。

「他の会社の不動産営業に「仲介手数料無料の会社は危ないし、信用ならない」と言われました。」
と以前お客さんから言われたことがあります。
それなりに真面目な不安そうな顔で聞かれたことあるのですが、不謹慎ながら笑ってしまいました。
理由は勿論ありまして
「以前働いていた会社で自分が言った言葉とほぼ内容が同じだったので笑」

以前は私も違う会社で仲介をしていました。
現在仲介やっているほとんどの会社がそうですが
「売買価格の３％＋６万円×消費税」
が報酬金額となっています。
（当社も中古戸建、土地、マンション、収益物件、売却物件は売買価格の３％＋６万円×消費税を頂いております。）

どこの会社もそうですが仲介手数料は３％取るようにはしているんですね。
（営業だけやっている時はわかりませんでしたが経営に携わり、経費や広告費、人件費がなどわかるようになりました。さいたま市近辺で値引きをすると接客の質がガクンと落ちるか、倒産するかの２択になります。
世田谷区や、目黒区、杉並区などの売買平均単価６０００万前後、土地坪単価２００～３００万エリアなら出来るかもしれません。競争激しいので何とも言えませんが・・・昔このエリアで仲介してたこともあるのである程度わかります。）

ちょっと話ずれましたが仲介手数料は私達にとって生命線です。
他に稼ぐアテがないんです。
（問い合わせしたらネットのご注文ボタンみたいに
「請求代金３５００万円」
をクリックしたら、不動産の売買は終わっている。
後は全部お客さんの自己責任。
こんな仕組みでしたら仲介手数料もっと安くできるんですけどね笑。）

また話がずれました。
以前の会社で働いていた時は、土地、新築戸建、中古戸建、中古マンションの仲介をまんべんなくやっていました。
新築戸建は売主さんから手数料貰えるんですが、中古物件の場合は売主さんが個人の方がほとんどで、他の仲介会社が「専任媒介」を取っています。私たちは買主さんから仲介手数料を貰わないと売上０円になります。
この説明が今でも思いますがひじょ～～～～にややこしんです笑。難しすぎるところもあってどこの会社も成約時に仲介手数料３％＋６万円×消費税になっている理由もある気がします。

ここまで読んで頂いた方はそれなりに不動産業界の仕組みをわかって頂けたかと思いますが、不動産を探す人はまず初めに
「欲しい物件」
を見るんですね。
凄く当たり前のことですが、いざ気に入って
「買おうかな」
と思う時に初めて諸経費、そして「仲介手数料」について考える方が多いんです。

この
「買おうかな」
と思うまでにすご～～～～～く時間かかります笑。
私は以前平均２０件は案内してましたし、接客時間毎回２，３時間はしてました。
（私の接客は長いです笑。その代りかなりしっかりやっています）
大きな買い物です。お客さんは選ぶ物件にミスは許されません。
こちらもミスは許されません。
プレッシャーもかなりありますし、仕事に対するプライドも出てきます。

そのようなときにお客さんから
「仲介手数料無料の会社ってあるんだけど、どうかな？」
と言われたんですね。
その時私は
「仲介手数料無料だと仕事しっかりしないと思いますし、ちょっと危ないような気がします」
と言いました。

当時の私の言い分としては
「新築戸建だけやっている業者は怪しい」
なんですね。
中古戸建や土地、マンションなどの仲介をやると様々な仲介のパターンが覚えられますし、業界の慣習や不動産知識も覚えられます。
（他の仲介会社と一緒に仲介やるので色々覚えるんです）
不動産仲介としての成長の証は
「何でも仲介できる」
なんですね。
（これは不動産仲介の能力値になるんです）
この能力値が欲しかったのでかなり苦労はしています。
今となれば本当につらかったですし、帰れなかったですし、
かなりブラックな恫喝くらいましたし、休めませんでしたけど笑、良かったな、とも思います。

なので現在
「ゼロさいたま」
をやっているので、他の仲介会社からどのように思われているのかも想像できます。
新築戸建仲介手数料無料にするときは本当に悩みました。
ただ「営業」ではなく「経営」という立場ですとやはり商品力は必要です。
その代り多少
「安かろう、悪かろう」
の会社の印象になってしまうのは覚悟していました。

私たちは仲介の経験値が高い営業ではあります。
そしてある程度経営もわかるようになってきました。
お客さんへの対応は以前いた会社でも現在でも変わりません。
土地や中古戸建、マンションの広告を減らす代わりに新築戸建に特化する戦略を選んだことで新築戸建仲介手数料無料に出来ています。
「怪しい」と思われるのは今でも悔しいですし悲しいです。
なのでそう思われたくないので更に頑張っております。

長い文章になりましたが、私たちの主張も書いてみました。
「怪しくありませんし、信用してください」
とは言いません。
逆にすごく怪しいですしね。
「いいんじゃないかな」
と思っていただいたらお問い合わせください。
怪しくないように信用されるように頑張ります笑。

３０、「当社は力があるので値引きする力があります。他の会社には出来ません」と言われました。本当ですか？

「「当社は力があるので値引きする力があります。他の会社には出来ません」と言われました。本当ですか？」
こういう質問も頂いたことがありました。
なので実際に確認して見た過程を書いていこうと思います。

まず私達は値引きする力はありません笑。
でも値引き（指値）をしたことは山ほどあります。
ちゃんと意味があるのですが、売主さんは時期によって
「いくらまでだったら下げてよい。ただこのラインより下はダメ」
になります。
仮に売主さんの最低売却価格が３４００万円だとします。
市場に出ている図面は３５００万だとします。
仲介会社と売主の担当が過去に契約などしていて仲が良い時とかだと
「３４００万までは何とかなるんでお客付けてください」
とこっそり教えてくれる時があるんですね。
そういう場合に
「現在３５００万円ですが当社の力で３４００万円にする事が出来ます。他の会社には出来ませんから」
という営業トークの出来上がりです笑。

裏話しますがこのトーク構成はそんなに難しくないので新人営業向きです。
ですが結構効果あるんですよね・・・昔働いていた会社で同僚がよく使ってました笑。

話戻しまして、今回のケースですと仲介会社が値下げできる情報（市場には出ていない）を持っていることは本当です。
お客さんからこのような相談受けたので私たちが調べてみたところ、ちょうど運も良かったのですが当社と取引のある担当者だったのであっさりと
「～～～万円にはなりますよ。ただこれ以上は下がんないです」
と言われました。
なのでお客さんには丁寧に業界の仕組みから、指値の仕組み、販売時期のタイミングなどを説明します。
その後当社でご契約になりました。

当社も新築戸建の契約数が多いので色んな売主さんと取引があります。
よく
「一般には出せないんですがこの価格までだったら金額下がるのでお客付けてください」
とかＦＡＸで
「他言厳禁」
という文言が入っている図面もよく送られてきます。
そういう情報があって、お客さんを案内した場合はそのまま
「～～～万円までは値段さがるみたいです。でもこれ以上は難しいですね」
と言っちゃいます。
素直に仕事してるだけなんですね。
お客さんには出来る限り値下げしてあげたいですし、これ以上無理な場合はちゃんと説明する。
（営業には色々なお客さんを契約させるため交渉術や技術論がありますし、その根拠や理論はわかりますがやる必要もないと思ってます。
素直に仕事したいんです。なのでゼロさいたまを作りました。）

「値段下げられる」という情報ありましたら一度ご相談ください。
下げられるところまで下げるようには問題なくできます。

３１、「私共は仕事をしっかりやるので仲介手数料を頂いております」と言われ値引きしてくれません。

「私共は仕事をしっかりやるので仲介手数料を頂いております」
と言われ値引きしてくれません。
こういう相談もありますが私の答えは
「良いと思います。そちらの会社の戦略だと思いますし、何しろ私もそういう会社に長くいましたから笑」
と答えます。
後は
「仲介手数料をその会社に支払う価値はありますか？価値があると思うようでしたら払って良いと思います。価値がないようでしたら別の会社に行った方が良いと思います」
ですね。

私たちが不動産の売却の仲介する時や、中古物件の購入の仲介する時は
「３％＋６万円の消費税がかかります」
と言っております。
自分たちにとって仲介手数料を頂かないと私達の生活も出来ないですし、会社の維持もお客さんに対するちゃんとした対応も出来なくなってしまいます。
その代り
「仲介手数料を払う価値」
は私たちはあると思っています。
それだけの事をしているという自負と知識、経験があるからです。
ですが最終判断するのはお客さんです。
「安いのが良いのか？」
「高いのが良いのか？」
「安いけど怪しい」
「高いけど怪しい」
「どこにお願いするのが1番いいんだ？」
考えていくときりはないですけどね笑。

新築戸建でしたら私たちは
「安い」
部類に入ります。
その上
「しっかり仕事する」
事によって
「安くて良いもの」
になります。
それはお客さんにとって非常に良いことだと思います。
ゼロさいたまの方針です。

３２、「他社の営業が気に食わない怒」

「他社の営業が気に食わない怒」
と当社に来ていただいて開口１番そうおっしゃった方がいらっしゃいました笑。

世の中そうですが相性悪い人、嫌な人はどうしてもいます。
私も営業という立場ですが嫌なお客さんもいます。
（人を見下す人、営業を奴隷のように思う人、嘘をつく人、情がない人・・・
こういう人達もいるんですよね・・・こちらもお金貰っても仕事したくありません笑）

なのでそのお客さんには
「～～会社に電話して担当営業変えてもらってはどうですか？
そちらの～～会社さんは大手ですし、～～さんも会社名を信用してお問い合わせしたんだと思います。
特にそちらの会社に思い入れもなく、他の会社でも良いと思うのでしたら私達も普通に同じ物件を仲介できます。
私たちは大きい会社ではありませんが、お話してみて
「良いかな」
と思うようでしたら～～さんの不動産探しのお手伝いさせて頂きます」
と言いました。

その方とは最初２時間ぐらいお話ししました。
１か月後くらいには当社でご契約いただきました。
契約いただいた後も
「～～会社のあの営業は忘れない！」
とまだ怒ってらっしゃいましたが笑。

疑問などあった場合はやはり直接お話しするとお客さんも頭の中がもやもやしていたもの取れることも多いですし、私達も提案しやすくなります。
お気軽にご相談ください。

３３、他社で「今日契約してください」と言われてるんですが・・・

「他社で「今日契約してください」と言われてるんですが・・・」
これは何回かあるのですがお電話かかってくるタイミングはほぼ日曜日の夕方です笑。

夕方ぐらいに会社にいるときに電話が鳴り、電話に出ると少しおどおどしたような声でお話になります。
よくよく聞くと
「今日の午前中に案内された。良いと思って盛り上がったので、今日契約しましょう、と言われた。帰って少し冷静になると買ってもよいものか？、と悩んでしまった。
案内してもらった担当に電話して
「契約を後日に変更したい」
と言うと
「もう準備してますし、他に取られてしまう可能性もあります。それに～～さんが買うと言ったので契約準備しているんです。売主さんにも連絡しています。なので今日契約してください」
と言われた。
物件は気に入っているがまだ決心がつかない。
どうすればよいかわからなく、ネットを見ていたらゼロさいたまを見つけた」
というご相談でした。

前にも書いた
「２６、別の不動産会社で「帰さないぞ」という雰囲気で仕方なく購入申込書を書きました。凄い悩んでいます・・・」　
と内容は似ているケースですね。
この方も後日当社でご契約になりました。

まず通常の仲介の場合は当日契約してはいけません。
もう一回書きます。
当日契約してはいけないんです。
理由は
「調査したのか、重説作ったのか、売契作ったのか」
になるんですね。
例外は仮に１０棟の分譲住宅があって２号棟を契約している。
調査もしてある。別のお客さんが３号棟を欲しいと言っている。
今日契約しないと他の人に取られそうで不安で寝れない、とお客さんが言っている笑
こういうケースでしたら当日契約しても良いと思います。

私は１回も当日契約したことはありません。
当日契約は別に悪いことではないんですね。
（調査をしっかりやっていたり、お客さんが全てを納得していれば）
すぐに契約する事での最大のメリットは
「他の人に取られない」
という大きなメリットはあります。
ただ不動産営業やっていて思うんですが、盛り上がっている方ほど買う可能性はほとんどないんですね笑。
１回未来の支払いの事や家族の事、子供のことなど色々考えなくてはいけません。
私は大体一回家に帰ってもらい翌日お返事頂くことが多いですね。
なのでそれなりに他の会社の営業に先に契約される事もありました。
（良し悪しあります）

契約をしてしまいますと手付金が発生しますので、気が変わると
「手付の放棄」
に当てはまるケースが多くなると思います。
契約することを考えるときはゆっくりじっくり考えてください。
お気持ちが１００％固まったら超最速スピードで動きましょう。
そうすると他の人に取られる可能性も少なくなりますし、満足したお家購入に繋がると思います。

３４、「すぐに契約しないと、この物件終わってしまいますよ！」と決断を激しく迫られています。

「「すぐに契約しないと、この物件終わってしまいますよ！」
と決断を激しく迫られています。」
これもよくある質問です笑。
ゼロさいたまだけでなく、過去違う会社でもよくこの相談を受けました。

これについては実は私も同意見なんです。
ギリギリで買えなかったお客さんは理解できるのですが、不動産は世界に１つしかないんです。
気に入った物件を悩んで、ローンの手配して、親に相談して、朝、昼、夜見に行って、
「よしこれで値段少し下がったら買ってもいいか」
と思っていたら、他の人が申し込んで契約も終わってた。
面白いものでこういう場合お客さんが切れてしまうケースがそれなりにあります。
（ほんとなんですよ。温厚な人ほど怒るんです。）
「今までこれを買うためにどれだけに時間かかったと思っているんだ！」
とか
「なんで他の人が買う前に教えてくれなかったんだ」
とかですね。
ちゃんと何回も何回も何回も説明はしているんです。
「他の人に取られてしまう可能性はあります」
とね。
でももう同じ物件はないんです・・・

何が書きたかったかというと、同じ物件が出てくることは二度とありません。
なので決断遅い方の場合は買えないのが続くことにもなります。
私達仲介の立場としましても買って頂かないと生活できません。
なので
「すぐに契約しないと、この物件終わってしまいますよ！」
になってしまうんですね。
良い言い方で言うと
「お客さんの背中を押してあげてる」
悪い言い方で言うと
「押し売り」
になります笑。

私の場合は昔から
「お客さんのタイミングを待つ。でもメリットデメリットはしっかりと説明する」
というやり方です。
売れちゃったら仕方ないんですよね。
もうどうしようもありません。
次の選択肢を考えるしかないんです。
しっかりと悩んで良い決断を下してくださいませ。

３５、他社の案内は受けません。ゼロさいたまなら仲介手数料無料なので笑。

「他社の案内は受けません。ゼロさいたまなら仲介手数料無料なので笑。」
こういう方もいらっしゃいました。
嬉しいですけどね笑。

なので図面を送ることは恐らくなかったのではないかな・・・
ご案内するといつも他社さんのお図面を
自分で用意してましたね笑。
ゼロさいたまを上手く使ってくださいな。

３６、「自分で勝手に見に行きたいです」

「自分で勝手に見に行きたいです」
と頑なに自分のペースを守る方もいらっしゃいました。
１年ぐらい探されて当社でご契約になったお客さんです。

お問い合わせ頂いてから２，３か月に１回
「図面だけ下さい」
という連絡頂く方でした。
私たちのＨＰをよく見て頂くとわかるんですが、住所も載せてあるんですね。
私が初めて入った会社で教わったのは
「住所は消せ、勝手に見に行かれたら案内できないだろ」
でした。
時代は変わり今はグーグルマップがあります。
これは便利ですよね。
行く前に近隣の雰囲気はわかりますしね。
見やすくわかりやすいＨＰにしたいこともあり今は物件の住所も載せてあります。
その方がお客さんも判断材料増えますし、見に行く前にわかることも多くなります。

私たちはお客さんが先に見に行かれても問題ありません。
車などで先に現地に行って雰囲気を感じることも大事だと思います。
室内見たい時はご連絡ください。
ご案内いたします。

※現地販売などをしている他社様の不動産会社に室内をご案内された場合には、仲介手数料無料に出来なくなるケースもございます。
室内の内見をご希望の際には「ゼロさいたま」にお問い合わせください。

３７、SUUMOやHOME'Sなどにゼロさいたまの名前を見ませんでした。

「SUUMOやHOME'Sなどにゼロさいたまの名前を見ませんでした。」
これも初めてお会いしたときによく聞かれる質問です。
この質問に対する回答は
「SUUMOやHOME'Sなどにいっぱい物件載せたいんですけどね・・・そうすると仲介手数料無料に出来なくなってしまうので」
がよくお答えする回答になります。

ゼロさいたまのHPは自社HPなので大体１０００件前後載せることが出来ます。
自社HPなので毎月の費用はそこまでかかっていません。
SUUMOやHOME'Sなどに毎月１０００件前後物件載せると
￥？、？？？万円かかるんですね、、、、
（詳しくは書けませんがびっくりするくらいかかります）

そんなに広告費かけられませんし、そこまで払うのもどうなの？と、思っているのも本音です。
なのでSEO（検索順位）やロングテール（細かいキーワード）などの検索あげる手法を勉強して、多くのお客さんに見てもらうように日々考えながら仕事しております。
おかげでネットはそれなりに詳しくなりました笑。

３８、SUUMOやHOME'Sなどで気になる物件があります。ゼロさいたまでも扱えますか？

「SUUMOやHOME'Sなどで気になる物件があります。ゼロさいたまでも扱えますか？」
についてですが、当社で購入される方の多くはSUUMOやHOME'Sを見てご連絡頂き、その後ご案内してご契約になるケースが多いです。

パターンは概ね３パターンあります。
１つはTOPページにある「お問い合わせ」ページからお問い合わせ頂く場合。
２つめはお電話いただく場合。
３つめは私たちの個人用のメールに
「この物件扱えますか」
とSUUMOやHOME'SなどのサイトのURLを張り付けて頂く場合。
になります。

どのパターンでも問題ありませんのでお客さんがやりやすい方法で
上手く私たちを使ってください。

【お問い合わせの場合】
例、4180万　大宮区高鼻町1丁目　土地約60㎡　建物100㎡
URL↓
suumo～～～～～
homes～～～～～
この物件をゼロさいたまでも取り扱えますか？
と備考、内容欄にご記入ください。

３９、SUUMOやHOME'Sなどで同じ物件が20から30件並んでるのは何でですか？

「SUUMOやHOME'Sなどで同じ物件が20から30件並んでるのは何でですか？」
という質問に対してですか、昔から同じ質問を受けます笑。

これは以前にも書きましたが「レインズ」という不動産業者専用のサイトがあり、そこで見れる売主さんの物件の中で
「広告掲載全て可能」
と書いてある物件があるんですね。
そうするとどこの仲介会社でもSUUMOやHOME'Sなどに載せることが出来ます。
よって
「同じ物件が２０～３０社並んでしまう」
という事が起きるんですね。

同じ物件が並んでいる物件は当社でも１００％扱えます。
気に入った物件がもしこのようなケースでしたら、是非こちらに
お問い合わせください。
私達が嫌でなければ非常にお得な家の買い方出来ますよ。

４０、ぶっちゃけ広告費っていくらぐらいかかるんですか笑？

「ぶっちゃけ広告費っていくらぐらいかかるんですか笑？」
と時々聞かれます笑。
さすがにHP上ですと様々な事情から金額書けませんが、ざっくりと高い順に並べてみますと
１、チラシ
２、SUUMO
３、HOME'S
４、at home
５、オウチーノ
６、自社HP
７、ヤフー不動産
ですかね。
（ケースによっては上記の順位全然変わります。説明があまりにもややこしすぎるので省きます。不動産屋の感覚だと思ってください。）

時期などによっても全然違いますしね。
不動産屋の立場からしますと
「高い広告費払った場合は契約しないと元が取れなくなる」
という心理になります。
参考にして下さい。

４１、新築戸建しかやらないんですか？

「新築戸建しかやらないんですか？」
も、よ～～～～～～く聞かれます笑。
私達は新築戸建、中古戸建、中古マンション、土地、収益物件などの個人のお客さんが関わる不動産仲介を全部やってきた人間です。
しかし経営上、また広告費などの関係で新築戸建に特化した戦略を選んでいる不動産屋です。

お答えとしましては
「仲介は何でも出来ます。ただHPに載せたり広告することはしていません。お客さんが私たちを気に入っていただいて、仕事もちゃんと出来るな、という印象持っていただけたら中古の物件も仲介できます。
その代り３％＋６万円の仲介手数料がかかります」
が私たちの答えですね。
検討してみて下さい。

４２、建売新築のメリット・デメリットは何ですか？

「建売新築のメリット・デメリットは何ですか？」
という質問に対してですが、メリット・デメリット書いてみようと思います。

メリット
・新しい（当たり前ですね笑。でも重要な要素です）
・保証がしっかりしてる。（地盤、アフターサービスなど）
・建築確認・検査済み・測量図などがある。
・売主が宅建業者なので瑕疵担保がある。
・注文住宅に比べて金額が安い。

デメリット
・間取が決められない。
・分譲の場合同じような建物が並ぶ。
・キッチン、トイレなどの設備が似たり寄ったり。

以上大まかですがメリット・デメリットを並べてみました。
経験上ですが建売の新築戸建を購入されない方の多くは
・希望したエリアに物件が出ない。
・マンションの方が良くなった。
・気に入った間取がなく注文住宅にする。
・新築より中古の方が安い。
などの理由が多かったですね。

新築戸建にもメリット・デメリットはあります。
私達はデメリットについてはしっかりと話す不動産屋です。
ただ昔に比べて新築戸建は本当に保証が手厚くなりました。
非常にバランスの取れた商品だと思います。

４３、土地や中古戸建、中古マンションは取り扱えないんですか？

レインズに出ている物件でしたら問題なく扱えます。
仲介手数料はかかります。
牛丼業界のような値下げ競争の戦いを、他社の不動産仲介会社様とする気はありませんのでご了解ください。

４４、他の仲介手数料がかかる不動産会社との違いは何ですか？

「他の仲介手数料がかかる不動産会社との違いは何ですか？」
この質問についてですが、
「仕事の内容は何も変わりません」
がお答えになります。
むしろ私達は細かくしっかりと丁寧に仕事する会社だと思います。

お時間あるようでしたらこの
「ゼロさいたまで購入されたお客さんから山ほど出てきた質問」
を一通り読んでみて下さい。
私の文章力や説明力が未熟で「つまらない、わからない」と言う場合は残念ですが、皆さんに伝わるように一生懸命書いております。
全部読むと軽く数時間はかかると思います。
それでも足りないくらいなんですけどね笑。
５分、１０分で説明できるような簡単な業界ではありません。
何度も書いておりますが
「仕事はしっかりやります」
が私達の答えです。

４５、宅地建物取引主任者（宅地建物取引士）って何するんですか？

「宅地建物取引主任者って何するんですか？」
は契約前によく聞かれる質問ですね。
ありきたりな事を書くと笑、
「契約する前に宅地建物取引主任者は重要事項の説明を行わなくてはいけない」
が答えになります。
もっとわかりやすく言うと、
「宅地建物取引主任者がお客さんに対して購入する不動産の説明を契約する前にしなくてはいけない」
になります。

ここからは現場の意見を書きますね。
宅建主任者は資格持っていると契約の前に重要事項の説明を読めるんですが、不動産屋の仕事は
「契約」
が１番のメインです。
なので契約数の多い宅建主任者を持っていない営業、
かたや宅建主任者を持っているけど契約できない営業。
現場では契約数の多い宅建主任者の方が重宝されるんですね。
また契約が多いとその分調査や現場での知識、もめそうなポイントなどの１番大事なことをよく知っているようになります。

なぜこのような事を書いたかと言うと、時々お客さんで
「宅地建物取引主任者持っています」
というと
「お～～～」
となる方いるんですね。
あからさまに
「この人は資格持っているので何でもしっかり出来るんだ」
と言う眼をされます。
こういう方は気を付けてくださいね。
宅地建物取引主任者でも仕事出来ないのは結構いますので。

お客さんご自身でしっかりと確かめてください。
宅地建物取引主任者は２００～２５０時間勉強すれば取れる資格です。
「勉強が出来る」
と
「お客さんに対して満足する対応が出来る」
は全くの違う分野です。。

※誤解のないように書きますが、
「宅地建物取引主任者を持っていた方がいいのか？悪いのか？」
という場合でしたら持っていた方が良いに決まってます笑。

４６、エリアはどこまで対応しているのでしょうか？

「エリアはどこまで対応しているのでしょうか？」
最初さいたま市で探していた方が、違うエリアになる事も
珍しくはありません。
私達の基本的なスタンスは
「埼玉県の新築戸建は全部対応できます」
になります。
ただお客さんが私たちを気に入ってくれて違うエリアになった場合は
東京都、千葉県でしたら対応しております。
最近ですと
・上尾市で探していた。購入したのは東京都杉並区。
・浦和区で探していた。購入したのは千葉県我孫子市
などがあります。
東京都、千葉県の方でも私たちの事が良さそうだと思ったらお声掛け下さい。

４７、仲介手数料無料に出来ない物件はどういう時ですか？

「仲介手数料無料に出来ない物件はどういう時ですか？」
新築戸建でも仲介手数料無料に出来ない物件の場合もあります。
ケースとしましては
・更地の場合で仲介会社が大規模な広告をしている。
などです。
ケースバイケースですがほとんどの新築戸建の場合は仲介手数料無料で取引出来ます。
まずご相談ください。

４８、仲介手数料無料で売り上げ大丈夫なんですか？

「仲介手数料無料で売り上げ大丈夫なんですか？」
という質問も時々頂くのですが、もう心の中は
「心配してくれてありがと～～～～ございます」
と思っています笑。

正直言いまして利益率はかなり下がっています。
（単純に他社より売上げ半分になりますので）
今後私たちがお金持ちになることはないでしょう笑。
その代り当社で購入される方が増えたり、お客さんからの紹介など、良い面も多くあります。

当社で契約してくれる方がいる限りはこの仕組みも続けることが出来ます。
なのでお問い合わせしてくださいませ笑。

４９、自己資金があまりないのですが購入できますか？

「自己資金があまりないのですが購入できますか？」
についてですが、
「出来ないことはないですが・・・大丈夫ですか？」
が私たちの答えです。

前に書いた
「６、購入するにあたって費用はいくらぐらいかかりますか？」
にも書きましたが、最低でもなんだかんだで７０～８０万前後かかります。
（登記費用が少ない場合はもう少し減ります。）
そうなると引っ越し費用や新しい家具を買うお金、金利が高くなる、銀行の残高が空っぽになって冠婚葬祭などがあった時に大変になってしまう、などの問題が出てくる可能性があります。
それでも
「問題ないから大丈夫」
と言われるお客さんには普通に新築戸建の仲介しております。
お客さんにとっては今買うことが人生で大事な場合もありますのでね。
ただ無理はしないようにしてください。
家買うのが人生じゃないですよ。

５０、諸経費も借りることは出来ますか？

「諸経費も借りることは出来ますか？」
これもそれなりに聞かれることがあるんですが、回答は
「大体の場合借りることは出来ますが金利が高くなる可能性が高いです」
ですね。

諸経費を借りたい場合はまず銀行に事前審査が必要になります。
上場企業や公務員の方は諸経費も借りやすくなります、、、
しかし金利が大体０．３～０．６％くらい上がる事が多いです。
（時期によって違います）
諸経費借りたいお客さんはその金利を見ると、すごいしかめっ面されます笑。
で、その後は大体諸経費を借りずに購入される方がほとんどですね。
お金がどうしてもない方はご両親などから借りるケースも多いです。

金利は最初が肝心です。
優遇金利は今後金利が上がったとしてもずっと続いていきます。
「どうしても今欲しい」
と言う場合は仕方ないかと思いますが、諸経費は借りない方が無難だと思います。
お金がない場合は諸経費貯めてから購入した方が良いと思いますよ。
それでも欲しい場合はご相談ください。
最適なご提案いたします。

５１、転職をした場合に住宅ローンは借りられますか？

「転職をした場合に住宅ローンは借りられますか？」
この質問もゼロさいたまだけではなく以前勤めていた会社でも聞かれることがそれなりにありました。
銀行によって多少違うのですが、
・前職と同じ業界の職種についている
・源泉徴収１期、または２期が必要
・ボーナスや残業代を除いた６か月分の給与明細
などがローンを借りるうえでの基本的な条件になります。
（ただお客さんによって銀行の言う事もすごく変わるんですね。ケースバイケースです）

実際に事前審査などすると勤めて１年以内の人は金利の条件が悪くなることも多かったです。
最低１年は新しい会社で勤務して源泉徴収が貰った後のタイミングの方が金利が良くなるケースが多いですね。
参考にして下さい。

５２、独身でも買えますか？

「独身でも買えますか？」
についてですが、
「買えます、それに新築戸建を独身で買う人それなりに多いです」
が私たちの答えです。

中古マンションとかですと過去にも独身で購入される方はいたのですが、ゼロさいたまでも意外と独身の方の購入率が高いです。
（私たちもやってみて意外だな、と思いました）
独身の方でもお勤めしてたり、現金お持ちの方でしたら何の問題もなく購入できます。
何でも聞いてくださいませ。

５３、現在中古戸建（または中古マンション）に住んでいて新築戸建に買換えしたいです。

「現在中古戸建（または中古マンション）に住んでいて新築戸建に買換えしたいです。」
このようなケースも多くありますね。
「買い替え」
になるので時間もかかりますし、それなりに忙しくもなります。

現在お住まいになっている物件を購入前、または購入後に売らなくてはいけません。
この内容については
「買い替え希望の方へ」
を読んでみて下さい。
私達が運営する「納得不動産売却埼玉」のページに飛びます。
ゼロさいたまで書いている文章より長く書いていますし、少し難しい内容で書いております。
気になるところだけ読んでみて下さいな。
これも私が書いてます。
(結構大変なんですよ。購入と売却の話を両方書くのはね笑）

５４、他社で貰った図面とゼロさいたまのＨＰに載っている物件の価格が違います。同じ物件の様なのですが・・・

「他社で貰った図面とゼロさいたまのＨＰに載っている物件の価格が違います。同じ物件の様なのですが・・・」
この質問もよく聞かれる質問です。
これには理由がありまして、
「売主さんへの確認するタイミングがずれてしまう」
が答えになります。

不動産業界の宿命なんですが、売主さんが物件の値段を下げた時や、契約が終わった時に物件を載せている仲介会社に連絡はしないんですね。
なので私たち仲介会社が売主さんに電話して
「この物件まだありますか？」
「この物件の価格は現在おいくらでしょうか？」
など電話で確認する古い業界体質があります。
このタイミングがずれると同じ物件でも価格が違う物件が出てきてしまうんですね。

ゼロさいたまのHPでも他社さんと価格が違う物件が出てきてしまうことがあります。
「高い値段にしてうちらの儲けを多くしよう・・・へっへっへ」
などのような悪代官的発想は一切ありません笑。
気になる物件ありましたらお問い合わせください。
１０分から１５分頂ければ売主さんから物件の有無、現在の販売価格などを確認してすぐにご連絡いたします。

５５、他社で貰った図面と全く同じなのですが。

「他社で貰った図面と全く同じなのですが。」
その通りなんですよ笑。
これは売主さんが作っている販売図面をレインズからダウンロードして下の帯だけ変えてお客さんに渡しているからなんですね。
過去に何度もありますが販売図面をお客さんに渡さずに契約になるケースがあります笑。
（契約中に図面見ると他社の名前が入っていてちょっとびっくりするんですね。でも私としては嬉しいです）

図面はどこの会社でも書いている内容は同じです。
気に入った会社、気に入った営業マンから購入するのが今も昔も変わらない真実です。
その中で私たちを選んでもらえるように日々頑張っております。

５６、当初の価格よりかなり値下げしています。この物件不具合とかあるんですか？

「当初の価格よりかなり値下げしています。この物件不具合とかあるんですか？」
お客さんの立場からしたら不安ですよね・・・
SUUMOなど見ていると完成してから半年や１年経っている新築戸建を見かけるケースもあるかと思います。
これには大体理由があります。
書いていきますと
・売主が土地を高く仕入れてしまった。
・値段設定を高くしすぎた。
・値段を絶対に下げない売主。
・敷地延長の土地。
・駐車場がない。
・土地が三角。
・ゴミ置き場が敷地内にある。
・北道路、日当たりが悪い。
などの理由があります。
（細かく書くとキリがないので多いケース並べてみました）

この中でも１番の理由は
「土地を高く仕入れてしまった」
が本当の理由なんですけどね。
（赤字になってしまうので安く出来なくなってしまうんですよ。）

お客さんが心配する「建物の不具合」に関しましては心配はありません。
すぐに売れてしまう物件と何も変わりなく作られています。
値段だけ見ると私達から見ても「凄い安いな」と思うときも多いです。
考え方によってはお得な物件だと思います。

５７、新築戸建と中古戸建どちらが良いですか？

「新築戸建と中古戸建どちらが良いですか？」
についてですが
「どちらでもいい、と思います」
が私たちの答えです。

やる気ない答えで非常に申し訳ないのですが笑、本当に
「どちらでもいい」
と思っています。
理由としましては、もし私が新築戸建しか売ることの出来ない営業だったら中古の物件を否定しなくてはいけなくなるんですね。
（中古買うお客さんを新築買うお客にするしかないので。営業サイドから見た話です。本音書きすぎですね笑）
私達は仲介です。
新築も中古も土地もやる不動産屋です。
「中古が欲しんだけど・・・」
と言われたらお客さんに合わせて中古を探します。
「新築が欲しんだけど・・・」
と言われたら新築を探します。
お客さんに合わせるのがやはりプロの仕事です。
自分たちが好みの物件はもちろんありますが、客観的に物件を分析しなくてはいけません。
なので
「どちらでもいい、と思います」
が答えになってしまうんですね。

この解答だけだとちょっとぶっきらぼうですね笑。
新築戸建と中古戸建で悩んでいる方いたら、まず中古戸建を先に見た方が良いと思います。
見た後に
「汚れが、水道周りが、リフォームが・・・」
などの不安が山ほど出る方は新築の方が良いです。
（案内の経験上、顔つきで中古買う人か買わない人か一発でわかります。）
中古のリスクに対して理解している方で、価格やエリア重視の方は中古でも良いと思います。
しっかりと悩んでくださいませ。

５８、戸建とマンションどちらが良いですか？

「戸建とマンションどちらが良いですか？」
これも前の
「５７、新築戸建と中古戸建どちらが良いですか？」
と同じになってしまいますが
「どちらでもいい、と思います」
が答えになります。

新築戸建を数多く売っている私ですが、現在マンションに住んでますしね笑。
以前は戸建に住んでいたので体感としてわかりますが、私はマンションの方が住みやすいです。
（新築戸建売るんじゃない！！って話ですよね笑。でもお客さんには「マンション住んでます」とちゃんと言ってます。この話もよくします。）

マンションですとワンフロアーなので掃除も楽ですし、夏涼しく、冬暖かいです。
ただ最大のデメリット、修繕費、管理費、駐車場代、資産価値低下があります。
修繕費、管理費、駐車場代などは毎月かかりずっと払うものです。
またマンションの場合資産価値が年々減っていきます。
将来売れないことはないのですが築５０年くらいになったらどうなるのか・・・？
不動産屋ですけどイマイチよくわからないです。
（そんなに築５０年前後のマンションが多くないのが理由。実勢価格の統計が多くないんです。後２０年ぐらいしたら多くなるでしょう）
築５０年のマンションに住みたい人はそんなに多くないと思うんですよね。
（現場でお客さんを案内してるとそれなりにわかります。）

逆に戸建の場合は築１５～２０年前後で価値が最大に落ちるんですね。
もうこの時点で「土地値」になるんです。
日本の景気にも左右されますが、基本これ以上価値が下がることはありません。
（それなりに人口の多い都市圏の場合です。）
リフォーム費用などもありますが、土地が常に資産としてある、というのはやはり強みだと思います。

戸建、マンション両方にメリット・デメリットはあります。
悩む為の参考にして下さい。

５９、注文住宅と建売どちらが良いですか？

「注文住宅と建売どちらが良いですか？」
この質問もそれなりに聞かれることがあります。
私の答えとしましては
「お金に余裕があるのなら注文住宅の方がいいです」
が答えになりますね笑。
（建売メインのゼロさいたまを否定してますね笑）

私達は仲介なので基本建売の仲介がメインになります。
（土地を探して注文住宅を紹介することもありますが）
「４２、建売新築のメリット・デメリットは何ですか？」
にも書きましたが、建売の場合が間取りを選べなかったり、室内の設備を選べなかったりすることがほとんどです。
注文住宅でしたら間取りも設計士と打ち合わせしたり、キッチンやお風呂などの設備や色なども選ぶことが出来ます。
時間はかかりますが出来上がった時の充実感は違います。
その代りお金はかかります。
ざっくり言いますと建売より１０００～１５００万円ぐらい多くかかります。
（同じエリア、同じ大きさの建物、同じ大きさの土地の場合。見積もり取るとそれくらい変わります。また最後にオプションや外構でお金かかっちゃうんですよね）

当たり前の話ですが高いものが良いものになることは決まっています。
同じ値段でしたら９９％位皆が注文住宅選ぶと思います。
ただ注文住宅は土地を自分で探さないといけません。
「安くて良い土地がいい」
と皆さん言いますが、そんなのはないんですね笑。
（そういう土地は不動産業者が買って転売します）
良い土地が欲しい場合は高い値段を用意するしかありません。
南向き、整形地、近隣環境良好、駅近の土地を安く買うことは出来ないんです。
その代りお金あって半年近く探すと良い土地見つけること出来ます。

以上の理由が
「お金に余裕があるのなら注文住宅の方がいいです」
になります。
過去に注文住宅、建売両方のケースの仲介はしたことはあります。
どちらも一長一短ありますので興味ありましたら聞いてくださいませ。

※建売のフォローを書くの忘れてました笑。
建売も良いですよ。良いと思っているので新築の建売を皆さんに紹介しています。

６０、新築戸建を買った後にまた建て替え出来ますか？

「新築戸建を買った後にまた建て替え出来ますか？」
この質問は時々聞かれますね。
そうですよね、新築戸建買ってその後「建てられない」となったら困っちゃいますもんね。
少しだけ難しい用語ありますが書いていきます。

「建て替え出来るか？」
という言葉は不動産用語で
「再建築可能かどうか？」
と言うケースが多いです。
いきなり結論言ってしまいますが、新築戸建の場合は９９％以上は再建築可能です。
理由としましては新築戸建を建てるときに
「建築確認」
を売主さんが取得しないといけません。

建築確認は役所が認める
「建築してもよい」
という公的な証拠になります。
そうすると今後建て替えする時も
「大丈夫ですよ」
と言う判断になるんですね。
※法律や建築条例が変わったりした場合はなんとも言えないですが。

逆に注意した方が良いのは
・市街化調整区域
・４３条但し書き
と図面に書いてある物件ですね。
「再建築の際は建築審査会の相談を要す」
と書かれるケースもありますので。
こういう場合は調査してみないとわからないケースもあります。
気を付けてみて下さい。

６１、「団体信用生命保険」って何ですか？

「「団体信用生命保険」って何ですか？」
これはお家探し始めたばかりの人によく聞かれます。
結構大事な事なんですよね。
わかりやすく書いていきたいと思います。

「団体信用生命保険」通称「団信」と言います。
これはお家を買った一家のご主人が病気や事故で
亡くなってしまった時に、残りの住宅ローンがただ、になるという生命保険になります。
簡単な例を書きますと
・家を３０００万円で購入した
・１年後ご主人が亡くなってしまった。
・残りの住宅ローンは２９００万円だったが０円になった。
という大事な大事な保険になります。

奥さんやお子さんの事を考えると、負担が大きく違うんですね。
必要な保険だと私は思います。
また通常銀行からローンを借りる場合は団信に入らなくてはいけません。
じゃあ
「病気なんだけど家は買えるのか？」
という場合も出てきます。
次の記事にその対策書いていきますね。

６２、「病気なんだけど家は買えるのか？」

「病気なんだけど家は買えるのか？」
実はこの相談受けるときは最初からお話ししてくれるケースは
あまりありません。
病気はデリケートな問題です。
病気の人と健康な人との世界は違います。
健康な方にとっては何の問題もありませんが、病気の人にとってはかなり深刻な問題になります。

「病気の方」または「過去に病気で病院通っていた方」は家を買うときにどうしても苦労することが多くなります。
これは
「告知書」
と呼ばれる団信の申し込みする時に
「過去３カ月以内に病院に通っていましたか？」
という生命保険特有の文言があります。
これに「はい」と〇をつけて審査出した後に
「謝絶」
という返事が返ってきた場合は家を買えません。
業界長いのでよくわかりますが、家を契約した後に、途中でローン解約になるケースはほとんどが
「団信が通らない」
が理由になります。

病気の方は
「フラット35」
を利用する事が多くなります。
団信は任意加入なので入る入らないはお客さん任せです。
そのかわりお家を買うことは出来ます。
しっかり考えてご決断ください。

６３、不動産の売却は出来ないんですか？

「不動産の売却は出来ないんですか？」
についてですが
「すっごい出来ます！」
と馴れ馴れしい口調が出てきてしまうほど出来ます笑。
（お客さんに実際に言ってしまったんですよね笑。）

このHPでもよく紹介してますが
「納得不動産売却埼玉」
は私たちが運営するサイトです。
新築戸建買って、中古の家を売る場合は私達はかなりの強さがあると自負しております笑。
「安く買って、高く売って、問題なく丁寧に対応してくれる」
良かったら売却の方も見て下さい。
売主側の考えがよ～～～くわかりますし、何しろ私自身が売主の時の話書いています。

６４、「ぽかーん」とされますが収益・投資用不動産にかなり詳しいです笑。

あまりにも聞かれることないので、たまには自己アピールしますが、収益・投資用不動産にかなり詳しいです笑。
住宅購入される方であまり不動産投資に興味ある方もいないかと思いますが、ご興味あったら聞いてください。
「収益物件、投資用不動産売却希望の方」
に昔話書いております。
苦労して頑張って覚えてきた不動産知識です。

６５、家を買う前にファイナンシャルプランナー（ＦＰ）に相談したほうが良いですか？

「家を買う前にファイナンシャルプランナー（ＦＰ）に相談したほうが良いですか？」
これについてのお答えも
「どっちでも良いと思います」
になります笑。

一応ですが私もファイナンシャルプランナーもどき？です笑。
「ファイナンシャルプランナー(FP２級）の資格は持ってる？不動産屋ですが、、、」
に詳しく書いております。
私で良ければご相談にのりますよ。

６６、水害被害は大丈夫ですか？

「水害被害は大丈夫ですか？」
という質問も良く頂きます。
将来の水害被害に関しましてはいつも同じ答えなのですが
「正直わかりません」
と頼りない答えを毎回言い続けております笑。

勿論理由はありまして、未来に何が起こるのか私にはわかりません。
（わかっていたら人生変わりますね。それが良いのか悪いのかはわかりませんが・・・）
なので水害起こるのかどうかはわかりません。
ただ
「水害起こる可能性高いエリア」
についてはある程度わかります。

さいたま市の物件検討している方の場合はネットで
「ハザードマップ　さいたま市」
で検索してみてください。
そうするとさいたま市のHPの
「さいたま市洪水ハザードマップ」
のページに飛びます。
そのページ内のPDFを開くとご自分が検討している不動産のエリアの地図が見れます。

色々な県や市、区などのハザードマップを見ていますがさいたま市の場合はそれほど洪水被害が多くないエリアです。
（川沿いは被害出る可能性高いです）
普通に住宅地を購入する場合はほぼ水害被害の可能性がないエリアになります。

このように調べてお客さんにご報告すると
「じゃあもう水害は今後も起きませんよね」
とお客さんに聞かれるケースもありますが
「正直わかりません」
と答えるしかないんですね。
申し訳ないですが地震・水害などの気象問題は私にはわかりません。
私から言えるのは
「可能性は０とは言えませんが、過去に被害があったエリアに比べて安心できる可能性は高いと思います」
になります。

それでも心配な方は火災保険に加入する時に
「水害」
の保険に入ると良いかと思います。
それでも不安な方は
マンション購入か賃貸が良いと思いますよ。
しっかりとリスクを考えて悩んでくださいませ。

６７、不動産業界はブラックなんですか？

「不動産業界はブラックなんですか？」
この質問は時々聞かれます笑。
答えは
「それなりにブラックな業界です」
と答えてしまいますね笑。

この話を書くとあまりにも長くなりますし、
書けない内容な事も多々あります。
ブラックな業界（不動産業界問わず）になる仕組みは基本
「ノルマ」
が原因になることが多いんですね。
非常に難しい問題で不動産売買営業という職種の場合は仮に
「週5回勤務8時間売り上げ0円。」
という仕事を1か月やったとします。
勤務態度真面目、遅刻なし、性格問題なし、お客さんには丁寧に接客する。
でも契約は0円。
企業側からしますと給料、広告費、維持費、などで軽く50～150万前後の赤字になります。
そうなるとこの真面目にやっている営業は
「使えない」
という判断になるんですね。

「お前の主張はいいから売り上げ上げてこい」
こういう風に言われたら売り上げ上げてない立場の営業は何も言えなくなります。
まず帰れなくなります。
夜遅い時間でもアポ取る為に電話しなくてはいけなくなります。
お客に会ったらすぐに契約とるようにしなくてはいけなくなります。

この内容は営業やった人にしかわからない心理なんですね。
まあ本当に追い詰められます笑。
（笑えないですね・・・社会問題になってますしね）

逆に言うと売れてる人はな～～～～んにも言われません。
上司は常にニコニコしてます。
（ほんとなんですよ）
売れてる人にはやりがいのある良い業界です。

不動産業界はそれなりにブラックな業界だと思います。
営業が焦っているときは大体当日契約迫るか、ちょっと難しい話ですが目がきょろきょろするんですね。
（自信のなさと不安から目が挙動不審になるタイミングがあります）

物件を納得して購入する場合なら何の問題もありませんが、なんか不自然に押してくる営業がいた場合は気をつけてくださいな。
お客さんにとっては自分の人生がかかっている家の購入です。
妥協は出来ません。
不動産営業にとっては、ここで決めないと上司からの暴言が待っています。
このような状況だとお客さんと営業が同じ方向向いていないんですね。
そうすると深刻なトラブルになる可能性が非常に高くなります。

この内容書いていたら結構ぶっちゃけた内容書いてしまいました笑。
参考にしてくださいませ。

※「不動産業界がブラックな６７の理由」
も気が向いたら読んでみて下さい、売却サイトの中の人気の記事です。

６８、喜んでもらえると普通に嬉しいですしやりがいもあります。

「喜んでもらえると普通に嬉しいですしやりがいもあります。」
これは私達の素直な思いです。

単純な話ですが引き渡しの時の嬉しそうに
「ありがとう」
とお客さんから言って貰うと嬉しいです。
長年不動産仲介やってますが今も昔も変わりません。
その代り喜んでもらうためには、しっかり仕事して常に勉強して向上していかなくてはいけません。
そうすると非常に良い連鎖が生まれるんですね。

「買って満足、持って満足、売って満足」
という言葉がとても好きですね。
良いことだらけです。
理想と現実は上手くかみ合いませんが、それでも理想を求めていくことは大事な事だと思っています。

６９、不動産ネット広告やseoをかなり勉強して広告費を抑え仲介手数料無料にしています。

「不動産ネット広告やseoをかなり勉強して広告費を抑え仲介手数料無料にしています。」
これはちょっと自分が書きたいな、と思ったのと現在の自分のネット知識を確認したいと思ったからです。
不動産の話は出てきません。
興味ある人がいたら読んでみてくださいませ、長文になります。

ネット（主に検索を上げる方法）を勉強し始めたのは自分でHPを立ち上げた頃になります。
「検索で１位になるにはどうしたらいいんだろう？」
と普通に疑問に思いました。
不動産仲介なのでお客さんを集める事（集客）をしなくてはいけません。
効果が見込め有名なのはチラシかＳＵＵＭＯになります。
やりましたが費用対効果がかなり合わないんですね。
その上あれほどのお金を払っても自分の資産にはならない。
このままだと未来がないな、と思ったことを覚えています。

その後悩んだ末ＨＰ作ることにしたのですが、ネット素人の自分では作れるわけがありません。
なので５，６社の中から不動産ＨＰの制作に強いＨＰ会社を選んでＨＰを作りました。
最初に不動産ＨＰ会社から言われたのは
「写真をいっぱい入れてコメントしっかり書いてください」
です。
（今も今後も変わらないんですけどね・・・）
当時はまだそこまで不動産ＨＰをやっている会社が少なかったので、多くの問い合わせが来ました。
しかし４，５か月すると問い合わせ減るんですね。
（後で調べるとグーグルキャンペーン、グーグルハネムーンなどと言われているＨＰ作って公開した後の数か月は順位が上がる事が原因でした）
「現状維持は退化しているのと同じ」
という言葉がありますが、このまま
「ネットの事はさっぱりわからない。不動産屋だから仕方ない」
などと言っていたら潰れてしまいます。
そして独学ですが自分なりに検索上げる方法の本を４，５冊買って読んだり、ネットに詳しい人に聞いたりして勉強しました。

今でもそこまで詳しくないですし、はっきりした知識は持っていませんが、ＨＰを作ってグーグル検索の上位にして多くの人に見てもらいたい場合は
・内部ＳＥＯ
・外部ＳＥＯ
の知識が必要になります。
内部ＳＥＯは自分のＨＰの事です。
詳しくは書きませんが、
・タイトル
・description
・ｈ１
・ヘッダー
・フッター
・階層
・パンくずリスト
など様々なことを意識してトップページを強くしていくんですね。
他にロングテールという少数キーワードを狙って各ページを作っていきます。
外部ＳＥＯは他のＨＰからリンクを貰うことによって外部の人から
「いいね」
とグーグルに認識してもらう作業です。

また「グーグルアナリティクス」という検索数やＨＰへの流入が見れる分析サイトがあります。
（どのＨＰも設置してあると思います。あまりにも重要なので）
これも毎日見てるとどのページで入ってきたか、どのくらいの時間ＨＰに滞在しているのか、などがわかります。

ある程度勉強してくると
「キーワード選定」
をしなくてはいけないと思いようになるんですね。
埼玉県で新築戸建探している人なら
「埼玉県　新築戸建」
で順位上げれば多くのＨＰへの流入が見込めます。
（ビッグキーワード、と言います）
ただこういうキーワードの１位、２位はほぼ間違いなくＳＵＵＭＯかＨＯＭＥ’Ｓです。
どうあがいてもそれより順位上げることは出来ません。
次に考えるのが
「地域のキーワード」
私達でしたら
「さいたま市大宮区　新築戸建」
などになります。」
（ミドルキーワード、ですね）
これもやるとわかるんですがまたＳＵＵＭＯ、ＨＯＭＥ’Ｓが１位、２位を独占です笑。
私もそうですが通常は検索の１位から３位くらいまでしか見ないんですね。
４位以下はクリックする可能性も少ないですし、問い合わせに繋がらないことが多くなります。
また上のようなキーワードで順位を上げるためにはかなりお金かけないといけなくなります。
じゃあどうするか？
基本は弱者の戦略を選ぶようになります。
（ランチェスター戦略です）
「ＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ’Ｓや他の体力のある不動産会社がやれないことをやる」
というのが私たちの戦略です。
細かい答えは流石に企業秘密なので書けませんが、かなり考えてやっています。

この辺まではそれなりに勉強するとわかってくるんですね。
次の段階になると
「オリジナル性」
が必要になってきます。
最近は他の不動産会社も仲介手数料無料でやる会社も増えてきました。
正直言いましてお客さんが見たら
「どこも一緒に見える」
と思います。
なのでオリジナル性を出すために今回のような記事も書いています。
ネットの検索（ＳＥＯ）で順位を上げる基本は
「グーグルが推奨する良いページを作る事」
が基本になるんですね。
人が書いた記事やコピー画像はグーグルのクローラーが
「ダメなサイト」
と位置付けることが多くなっています。
（最近ですとペンギンアップデート パンダアップデートなどがあります。インチキサイトは順位がすごく落ちました。）
グーグルが好きなのは
「オリジナルの人のためになる良い記事」
です。
すご～～～い当たり前のことですが、このルールに従うのが王道になります。
このルールに従うのに良いのが
「ワードプレス」
になります。

ワードプレスは誰でも無料でインストールできるＨＰ作る人には非常に便利なＨＰ制作ツールです。
私も
「納得不動産売却埼玉」
はワードプレスで作っています。
（デザイン関係は知り合いのネット会社に作ってもらいました）
実際にやってみると記事をしっかり書いた場合は上位に来ることが多いんですね。
（現在「不動産売却　埼玉」での検索順位は1位になってます。これは狙って内部ＳＥＯで順位を上げてます。）

ワードプレスは便利です。検索も上げやすいです。
ただ不動産の物件などを紹介するページはどうしてもデザインがダサい。
自分でも少しやりましたがすぐにやめてしまいました。
記事だけのページならかなり良いと思いますが、購入物件の紹介には向いていないように私は思います。

現在ページを作るときに意識しているのは
「競合会社のＨＰの強さ」
です。
「ＳＥＯチェキ」
というサイトがあるのですが、これを使うと他のＨＰ会社のＨＰの強さがわかります。
インデックス数や内部リンク、外部リンク、Alexa traffic rankなどがわかるんですね。
（この順位が１００％でないのがネットの難しいところです）
こういう競合他社は経営上考えなくてはいけません。
勝たないと潰れてしまいます。
この辺の考えはやはり
「やるか、やられるか」
にはなってしまいます。
潰れる会社は非常に多いですし、実際に以前勤めていた会社が潰れたことありますので。
知り合いが破産するとやはり悲しい気持ちになりますね・・・

今回の話はあまり皆さんにとって読む必要ないと思います。
ここまで読んでくれた方はありがとうございます。
ほぼ不動産の話も営業の話もしませんでした。
どちらかと言うと自分の考えをまとめるために書いた気がします。

昔はネットの知識0でした。
必要に迫られ独学ですが勉強しております。
それと同時に現役の不動産営業しております。
上記に書いた内容は聞かれたら普通に答えている話なので書きました。
（時々しか聞かれませんけどね）
ネットを勉強して他社に出来ないことをしているからこそ仲介手数料無料でやっていけるんです。
私たちの事を
「頑張っているな～～」
と思ってくれたら幸いです。
少しだけ不動産関連じゃない話も書いてみました。

７０、「銀行ローンに強いですか？」

「銀行ローンに強いですか？」
この質問もローン組む方に聞かれることあります。
「私たちが銀行ローンに強いか、弱いか、と聞かれたらわからないです・・・」
と答えることが多いですね。
非常に頼りない答えになります笑。
勿論理由があります。それについて書いていきますね。

今まで使ってきた銀行・信金を書いていきますと
・みずほ銀行
・三井住友銀行
・三菱ＵＦＪ銀行
・埼玉りそな銀行
・埼玉縣信用金庫
・青木信用金庫
・スルガ銀行
・西武信用金庫
・群馬銀行
・足利銀行
・千葉銀行
・千葉興業銀行
・武蔵野銀行
・新生銀行
・住信ＳＢＩネット銀行
・じぶん銀行
・楽天銀行
などがあります。
（もう少しあると思います）
不動産営業の中ではこれだけの銀行を使ったことのある仲介はそんなに多くありません。
理由としましては
「お客さんがローンを組めてその上金利の条件が良い銀行を探してきたから」
になります。

とても普通な考えなんですがお客さんにとって１番良い金利の銀行を選んでほしいです。
多くはありませんがお客さん自身で銀行を探してきて、こちらで手配している銀行と相見積もりをすることもあります。
お客さんが探した銀行のほうが金利が良い場合はそちらを選んでもらいます。
金利は一度決まってしまうと支払いが終わるまでその基準金利はずっと続きますのでね。
良い金利の銀行選んでください。

また私たちの力で金利を下げることは出来ません。
銀行が金利を下げてくれる場合は
・お客さんのお勤め先
・勤め先の業績
・物件に対して自己資金２０％入れる
などが条件になってきます。
（他に１部の売主物件は金利下がります）
お客さんが
「あなたの力で金利０．５％下げてよ」
など言われても申し訳ないですが私にそんな力はありません笑。
「この物件３０００万円なので自己資金６００万円ご用意してくれますか？そうしたら金利良い銀行もう一回探してみます」
が答えになってしまいます。

以前昔の会社の部下が電話で
「ローンは私の力で通しますから」
と言った人間がいて怒ったことがあります。
お客さんの年収や自己資金がない場合でも金利が高い銀行なら通る可能性は高くなります。
ただ大手の銀行と比べて金利が２．５％～３％高い変動金利の商品です。
高い金利の銀行が悪いわけではないんです。
ただお客さんにちゃんと高い金利のリスク、なぜ他の銀行がダメなのか、今買わなくてはいけないのか、それを踏まえたうえでお客さんは納得して欲しがっているのか。
こういう過程を考えないで喋っていた営業がいたので怒りました。
売上の事だけ考えると私の方が営業失格で部下のほうが正解です。
お客さんの立場からしますと私の方が良く考えてくれていて、部下のほうが営業都合で接客している・・・のではないのかな・・・？
と思いながら長年営業しています笑。

銀行ローンに関しましては強いのか弱いのかわかりません。
ただお客さんにとって１番金利が良いものをを探すのは今も昔も変わりませんね。
参考にしてくださいませ。

７１、顔も本名もさらけ出している不動産屋です。

私たちは顔も本名もさらけ出している不動産屋です。
それなりに慣れてきましたが、やはりプレッシャーがあるんですね。
顔を出して本名だすと逃げられなくなります。
（逃げる気はありませんよ笑）
だとしたらしっかりやるしかない、と思うようになるんですね。
同業者でもＨＰに写真載せてる会社さんは
「お～～～～よく頑張ってんな～～～」
と思います。
逆にＨＰに写真載せていないと
「どんな会社でどんな人なのかわからない」
と思います。
（創業３０年ぐらいのＨＰ詳しくないご年配がとりあえず作った不動産ＨＰは別です。よく３０年もやってるな、と尊敬の気持ちになります笑）

また私はよくこのような記事書くので愚痴になりますが、半端じゃないくらいプレッシャーを感じて書いています。
記事書くときは基本
・お客さんにとってわかりやすいように
・宅建業法意識して
・業界の慣習を頭に入れて
・会社の立場を壊さないように
・言葉使い
・親しみやすさ
・不動産用語
・間違えないための知識
などなど・・・
ネットで本名出さないブログなどでしたら簡単なんですけどね。
宅建主任者を背負いながら書くのは非常に難しいですし、文章の記事を頭でそれなりにまとめるのにも時間が必要です。
それにお客さんに会ったときにこの書いてある内容と違うこと言ったら信用もされませんしね。
なのであんまり書く人がいないんですね。
ある意味他の人がやらない抜け道なので地道に頑張ってます笑。

私たちは顔や本名をもさらけ出して仕事をしています。
顔や本名出すということは仕事に対して責任感や自信があるからです。
そんな私たちの考えも知ってもらえれば、と思い書いてみました。

７２、「そちらにお伺いしてお話聞きたいんですが、、、」

「そちらにお伺いしてお話聞きたいんですが、、、」
最初のお客さんとのお電話で言われることが多いです。
私達としましては
「是非いらっしゃってください。気楽な感じでお話しできればと思っています」
と言うことが多いです。

お客さんからしますと
「不動産に対しての色々な疑問」
や、
「私たちがどういう人間でどういう会社なのか？」
ということもわかるかと思いますし、私達からしましてもお客さんと話してみないとわからないことが山ほどあります。
かなりの数のお客さんが当社に来てますが、
「今日この場で購入申込書をどうしても書きたい」
と覚悟決めて強く言われる方以外は申込みの話もしませんしね笑。
不動産の疑問を１、２時間聞かれる方が多いです。
ご希望の方はお気軽にいらっしゃってください。

７３、「家のポストに入ってた新築戸建のチラシが気になります。そちらでも扱えますか？」

「家のポストに入ってた新築戸建のチラシが気になります。そちらでも扱えますか？」
この質問も多くあります。
「私たちが扱える物件でしたら問題なく扱えます」
が答えになります。
気になる物件ありましたら電話かメールにてお問い合わせくださいませ。

７４、当社でご契約なる方は考える力の強いお客さんが多いです。

当社でご契約なる方は考える力の強いお客さんが多いです。
実際に私たちが仲介してお客さんとお話ししているので
よく思います。

少し人によっては難しい話になりますが、
「根拠」
という言葉を使って書いていこうと思います。
職業上かなりの人と会っていますが、独立、または企業で上役になるかたは物事の本質を見極めようとする方がほとんどです。
根拠、理詰め、意味、物事の本質・・・などなど。
人によって言い方は違いますが似たような意味です。
「コーラは１００円です。じゃあなんで１００円なんですか、その根拠は？」
一つ例を出しましたが、このような感じで仕事に対して突き詰めるんですね。
（１００円で売ってるから１００円なんです、と答える人は仕事できない判断されます。ちなみに私も答えはわかりませんが笑。例として使っただけです。）
人によっては冷酷に見えたり怖く見えたり、厳しく見えたりしますが、仕事は出来ることが多いです。
（皆このような人ではありませんよ。情と仕事を分ける方が多いです。）

話がずれましたが、今回の話を書く上でちょっと説明しないといけないと思いました。
「不動産の購入」
という言葉に対してこの根拠を使ってみたいと思います。
不動産を探し始める人はまず物件を見ます。
商品を探すという当たり前の作業です。
それなりに見ていくと同じ物件を色々な会社が広告していることに気が付きます。
売主が直売するわけではなく（売主直売の物件もあります）、ほとんどが不動産仲介会社に委託していることがわかります、
そうなると仲介会社にかかる費用がいくらかを自分で調べ始めます。
そうすると大体の会社が仲介手数料３％＋６万円の消費税がかかる。
更にここから「仲介手数料」という言葉を自分で調べる。
そうすると手数料がかからない会社もある。
しかしながらほとんどの会社が仲介手数料を取るのに取らない会社は何故だ？
調べた会社が違反しているのか、詐欺をしているのか、手を抜いているのか調べる。
特に問題が見当たらない場合は他の大手との会社と手数料かからない会社とのサービス、対応、法的な責任を負えるかなどを調べる。
よくよく調べると、会社単位では宅建業法の供託により保全義務があることがわかる。
だとすると実際に関わる営業が大きなウエイトを占めることがわかる。
会社の担当によっては能力の差があるのはどこも仕方がない。
なので自分で実際に話して、聞いてみて判断して良さそうならその会社にお願いする。

箇条書きでわかりずらい感じかと思いますが、このような考えを持っているお客さんは多いですね。
一見細かそうに思いますが、当社で契約する方は
「情」
がある方が多いです。
仕事に対しての説明はきっちり求められます。（当然です）
ただ人としての情、または思いやり、というのは持っている方が多いです。
（奥さん、お子さん、ご両親に対してなど。人によって千差万別ですけどね）

仕事に対しては「根拠」を求める。
家族や近い人に対しては「情、または思いやり」がある。
このような方でしたら是非当社を使ってくれると嬉しいですね。
私達もやりがいもありますし、仕事してて嬉しい気持ちになります。
また時々私達でさえ疑問に思わない質問をぶつけて来ていただくので、わからないこともあります。
ただすぐに調べてしっかりとお答えはします。

今回はちょっとわかりにくい文章で書いています。
ちょっと一般向けのわかりやすい文章ではどうしても書けない内容なので。
一応ですがお得に購入できるヒントいっぱい書いてあるつもりです。

商品買う時は業界の事や価格の根拠はある程度調べたほうが良いと思いますよ。
私も営業なので他の業種の商品買う時はそれなりに調べます、裏ワザ的なテクニックではなく、正攻法の金額安くする方法です。
時間も少しかかりますし、勉強しなくてはいけませんが本当に得になる事多いですよ。

７５、「どこの不動産会社のＨＰも同じように見えます。」

「どこの不動産会社のＨＰも同じように見えます。」
以前お客さんに言われたことがあります。
そうなんですよね笑。
私もそう思いますしね。

理由はありまして、不動産会社のＨＰを作る場合はどうしても似たようなＨＰの構造になってしまいます。
・物件検索ページ（地域、沿線、地図など）
・戸建、マンション、土地の検索ページ
・会社概要
・スタッフ紹介
・お客様の声
・よくある質問
・ブログ
などが基本になりますね。

私たちは不動産屋なのでＨＰの作り方はわかりません。
なのでネット屋に委託するのですが、このネット屋の中に数社
「不動産会社専門のＨＰ制作します」
という会社があるんですね。
専門でやっているだけあって他のネット会社より価格も安いですし、またＨＰ入力する時の管理画面が非常に使いやすいんです。
（入力するのって本当に時間かかるんですよ・・・）
そういう便利さもあり、当社も使っています。
その代り皆同じようなＨＰの形になってしまうんですね。
（テンプレートって言います）
また同じようなＨＰの階層の作り方をしているので、ネット上で競合しやすくなります。

最近はホント不動産のＨＰが増えました。
数年前と同じやり方をしていると、もう時代遅れになってしまいます。
ネットをやめて
「以前のように現地販売してチラシをまく」
という同業の方も多くなりました。

不動産会社のＨＰはどうしても同じようになってしまうことが多いです。
多くの不動産会社のＨＰの中からお客さんに選んでもらえるようなＨＰにしたいと思っています。
この文章もその一つですね。
他の会社にはない味を出せるように日々頑張っております。

７６、不動産会社のＨＰにはほとんど「会員登録」しないと見れない物件があるのは何でですか？

「不動産会社のＨＰにはほとんど「会員登録」しないと見れない物件があるのは何でですか？」
以前お客さんに言われたことがあります。
当社以外の会社で数社会員登録したようなのですが、
「見たことある物件ばかりだった」
と不満そうな表情してらっしゃいました。

おそらくこの話題をしっかり書く不動産屋は皆無でしょう。
なのでかなりぶっちゃけて書きますがわかりにくい内容になってしまうのはご了承下さい笑。

まず会員登録で大きな要素は２つあります。
１つは
「広告掲載出来ない物件」
です。
私が書いた文章ある程度読んで頂いた方にはわかるかと思いますが、レインズに売主が物件を登録します。
その登録した図面に
「広告不可」
と書いてある場合は基本どこの仲介会社もネットやチラシに広告できません。
多い理由は
「売主と1つの仲介会社が現地販売をやるという契約」
のケースが多いです。
私達もやるのですが現地販売をすると基本毎週土日、10時から18時まで物件の前にいなくてはいけなくなります。
単純に1日8時間×8回で64時間いなくてはいけないんです。
この分の人件費はかかりますし、準備も必要です。
その代り仲介会社は売主に
「他の仲介会社には広告不可にしといてくださいな」
とお願いできるんですね。
そうするとＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ’Ｓなどにこの物件載せている会社は現地販売やっている会社のみになります。
お客さんの立場からしますと
「この会社だけがこの物件扱っているんだ」
と思うんですね。
そうなると現地販売やっている会社は物件を独占しているかのような錯覚を与えることが出来るんです。
こういう場合ですと仲介は仕事しやすいですし、成約率も高くなります。

話がずれました。
ですが広告不可の説明は入れなくてはわかりずらいかと思いましたので。

こういう広告不可の物件は表だって広告することが出来ません。
でもどの会社でも扱うことは出来ます。
なので
「会員登録」
することによって会員の人にだけは見せてあげよう、そして
「会員の皆様、当社でもいっぱい物件扱えるんですよ」
と伝えるための手法です。

もう一つは
「個人情報の取得」
正直すぎますがこれが何よりも1番なんです。
私達も同じことしていますが、
「お客さんの連絡先」
がわからなければな～～～～んにも出来ません。。
不動産の場合お客さんは当然のように
「欲しい不動産」
を探します。
そのＨＰに欲しい不動産がない場合は出て行ってしまいます。
なので会員登録しないと
「物件は見れませんよ」
とアピールするんですね。
大体が
「未公開物件多数」
「当社でしか見れない物件多数」
「20000件の物件が見放題」
などですかね。
（ちなみに私が以前いた会社は20000件扱ってます、でした笑。当たってるっちゃ当たってるんですけどね・・・）

お客さんが登録してくれると営業は電話も出来ますし、メールも出来ます。
また裏話すぎますがお客さんが会員登録すると
「集客1件」
になることで、そこの不動産ＨＰを作っているネット屋に反響課金払わなくてはいけなくなるんです。
（会社によります。当社は違います）
不動産屋の社長はその会社にお金払います。
そして部下に
「この会員登録で金かかったんだから絶対決めろよ」
と言われるケースも多いです。
（そうなると週何度も電話かかってきます。ブラックになるパターンです。）

おおまかに2つ書きました。
「広告掲載不可」
「個人情報の取得」
この２つが1番の理由です。
他に多いのは
「総物件の9割が会員専用物件」
とかですね。
総物件の9割が会員登録の場合だと、不動産屋はあまり写真を撮ったり物件入力しなくてもよくなります。
（何回も書きますが入力したり写真撮るのは時間かかるんですよ）
それで会員登録が多ければ不動産屋の立場からしたら楽ですしね。

それなりにぶっちゃけた話題書いてしまいました。
不動産営業として部下、上司の立場、社長、ネット知識、不動産ＨＰの作り方、広告費用などがある程度わかるので書けています。
他にも聞きたいことありましたらお会いした時に聞いてくださいませ。

７７、購入申込書（買い付け）2番手

購入申込書（買い付け）で2番手になるケースがあります。
これはもう単純に
「スピード勝負に負けた」
からなんですね。
おそらくこのページにたどり着いた方は長い間不動産の事を考え、物件を多く見て、家族で会議して、人生のライフプランを考え、ローンが払えるのか不安になりながらも
「え～～～～い」
と言う気持ちで買い付けを提出したんだと思います。
そうしたら2番手だった・・・・・・
お客さんからすれば
「？？？？何でなんだ？？？？」
というお気持ちだと思います。
お気持ちは痛いほどわかりますが基本的に不動産業界の場合は1番手に優先権が出てしまうんですね。

ですが時々2番手が1番手を抜いて購入できる時もあります。
色んなケースがあるのですが例を挙げると

・2番手が現金で満額の買い付け。
・1番手がぐずぐずしている。あいまいな態度。
・1番手の客がめんどくさい客で売主、仲介共に関わりたくないとき笑。
・1番手の事前審査が通らない時。
・2番手が買い付け提出して当日契約出来る時。
・1番手が「辞める」と言ったとき。
などがあります。
感覚的なものですが不動産の契約を1番手がまだしていない場合は１０％～１５％ぐらいは2番手の人にも契約のチャンスがあります。
契約が終わってしまうと２、３％ぐらいですかね・・・
（統計などではなく現場の経験値の感覚です、）
どうしても欲しい場合は3週間前後待ってみるのも良いかもしれませんね。
こればかりは「運」が必要になります。
私自身も過去に2番手が1番手になったことや、1番手なのに2番手の現金客に抜かれたこともあります。
契約してこそ正式に物件が抑えられるんですね。
2番手の方は場合によっては諦めることも大事です。
この経験をすると次に見つけた不動産を購入する時は凄いスピーディーな対応できるお客さんになれますよ。
目つきが凄い変わりますのでね。
覚悟した目つきは長年不動産業やっているとすぐにわかります。

７８、不動産用語が難しいけど理解したい、覚えたい

「不動産用語を覚えたい」
という勉強熱心な方。
・・・・嬉しいです。

私自身も他の業種の事や、大きな買い物、支払いする時はその業界の仕組みや、成り立ち、意味、根拠、人間の考えなどを知りたくなります。
（というか知らないと納得できなくなってる体質です笑）

不動産の知識は苦労して勉強して覚えています。
知っておくとやはり今後の人生で使える可能性もありますし、ためになると思います。
なにより「トラブルや揉める」といったことから回避できる可能性は高いです。

厳しいこと言いますが不動産トラブルになる人の多くは
「勉強していない人、向上心のない人、世の中の仕組みをわかっていない人」
が多いです。
これはもうその人の生き方によるんですが
「自己責任」
という意味をわかっていないんですね。
自己責任には「覚悟」が必要です。
覚悟するためには自分を追い込んで悩みぬかないといけません。
その為には知識、勉強が必要です。

不動産は今後の人生で関わる事はほぼありませんが、せっかく購入するタイミングです。
「不動産業界の意味」
についても考えてみると違う視点から物事見れると思いますよ。

話戻しまして笑、不動産用語理解したい、覚えたいと言う方がいましたら
「わかりやすい不動産用語」
をご覧ください。
私達が運営する売却サイトに書いてあります。

純粋な思いですが皆さんに
「良い不動産取引してもらいたいな」
と思っています。
その手伝いするのが営業だと思うんですね。
そのような思いで文章書いています。

７９、なぜこの新築戸建は仲介手数料がかかるんですか？

今まではわかりやすい方が良いかと思い、完成前、未公開物件、専任媒介を売主と仲介が結んでいる物件はHPに載せない様にしてきました。
ですがゼロさいたまの認知度も上がり、お客様の問い合わせも多くなり様々なご要望を頂きます。
通常新築戸建を成約になると私達は売主から仲介手数料を貰う事が出来ます。
ですが例外もあり

・未公開物件
・現地販売、売主からの要望でチラシなどの広告費を多く使わなくてはいけない場合
・他社仲介が売主と専任媒介を結んでいる新築戸建
・当社が独占で新築戸建の情報を持っているケース

このような場合は広告費が多くかかっている、売主から仲介手数料が貰えないなどの理由があり、お客様から仲介手数料を頂かないと私達はただ働き、もしくは赤字になってしまいます。

どうしても仲介手数料払いたいくない方は、お時間を待ってください。
完成する1か月前後のタイミングになると、ほとんどの場合は
「レインズ」
という不動産業者専用のサイトに売主が登録するようになり、取引した際に私達は売主から仲介手数料を頂くことが出来るので、お客様に対し
「この物件は仲介手数料無料です」
とお伝えすることが出来ます。
そのかわり、物件は終わってしまう可能性もございます。
早い情報の新築戸建を仲介手数料を払って物件を購入するタイミングは競争相手は少ないです。
一般公開されてどこの会社も営業できるようになると同じ物件を検討する競争相手が非常に多くなります。

私達のスタンスとしては
「お客さんのご希望に沿って対応する」
が基本的な考え方です。
お客様がご判断下さい。
丁寧にご対応致します。

８０、丁寧にご対応いたします。

ここまで一通り読んで頂いた方はありがとうございました。
かなりの量の文章書いておりますが、現場ではお客さんから更に色んな質問が来ます。
（それくらい不動産は難しいんですね）
新築戸建を検討されている方は是非「ゼロさいたま」を検討する1社に入れて下さいませ。
選んで頂いた際には丁寧にご対応いたします。

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