私道持分なし（住宅ローン、購入、承諾書、位置指定道路、再建築）
不動産の販売図面見ていると稀に
「私道持分なし」
と小さく書いてあることがあります。
「どういう意味だ？」
となるかと思います。
説明書いていきたいと思います。
以前当社のお客さんで建売購入する際に
「私道持分なし」
の物件を購入された方がいらっしゃいました。
お客さんから
「この物件扱えますか？」
と連絡を頂き調べてみると当社でも扱える物件。
その代わり販売図面の下の方に小さく
「私道持分なし」
と書いてありました。
「電話だと説明難しいので現地にて詳しくご説明します」
と言った後、現地でご案内する際に私道持分なしの説明をしました。
要約すると
・前面道路は私道
・前面道路は位置指定道路
・前面道路の私道の持分なし
・家は問題なく建築できる、再建築も可能
・前面道路の私道の承諾書は取得済み
という物件です。
・・・・意味わからないですよね笑。
わかりやすく説明書いてみようと思います。
前面道路は私道です。
公道と違い土地自体の持ち主は個人の方達になります。
私道ではあるのですが、この道路は役所に道路としての申請がしてあり
「位置指定道路」
を既に取得しています。
4メートル以上の道路なので、この私道に接道している土地は家を問題なく建築できます。
（間口は2メートル必要です）
少しややこしくなるのが
「私道の持分なし」
という場合です。
通常私道に面している土地持ってる方は7分の1とか12分の１とかの持分を持ってるケースがほとんどです。
「今回の土地は前面道路の私道の持ち分を持っていない物件」
になります。
なぜ私道の持分持っていないのかはわからないんです。
昭和30年代、40年代に登記されていたりする事なので当時の事は皆わからない状況です。
ここからが気になる方は気になる部分です。
「私道の持分がない＝私道の権利がない＝通行する権利がない」
と思う方も世の中にはゼロではないんです。
位置指定道路は国が認めた道路です。
仮に持ち分持ってない方が通行しても何の問題もありません。
ですが凄い稀に
「この私道は自分の物だから通るな」
という方もいなくはないんです。
実際にはこういうケースはほぼありません。
ですが
「ご近所トラブル」
になるとこういう事をしてくる人が出てくる可能性は否定できないんです。
以前土地を下見してる時に、道路の入り口の所に大きめの花壇を並べてるのを見た事あります。
その先には4件ぐらい家があるんです。
色んなことあったんだろうな、と当時思いました。
お客さんにはこのような説明もします。
その上で
「購入したい」
と仰っていただいたので契約の流れになりました。
ケースバイケースではあるのですがこの物件は
「大丈夫そうな私道」
ではあったんです。
特に何か物が置いてあるわけでもなく、一見公道にしか見えない土地でもありました。
とは言っても
「１００％大丈夫です」
とは言えません。
最終的にはお客さんが判断されました。
お客さんがこの物件決めた他の理由としては
「近隣に比べて金額が安い」
というのも大きな点でした。
大きな駅の徒歩10分の物件であった事も大きかったです。
総合的に判断されました。
この物件は建売なので、売主が販売するにあたって
「確定測量」
「通行承諾書の取得」
も当然のようにうやっていました。
確定測量は隣地との全部の境界を確定するものです。
土地家屋調査士が行います。
通行承諾書の場合は私道の持分持ってる方と土地家屋調査士、または売主の担当が所有者全員から合意書を取得します。
会社によって文言は違いますが
「通行の承諾を認める」
「第3者に売買した後もこの合意書の効力は続く」
などの文言入った合意書を取得するんです。
こうすることで
「私道持ってる方達から承諾を得ている」
と言う風になります。
将来のトラブルになりそうな所を防ぐようにしているんです。
最後の問題は
「住宅ローン」
になります。
当時の感覚ではありますが、6割ぐらいの金融機関は
「私道持分なしでも融資OK」
でした。
逆に4割ぐらいの金融機関は
「私道持分なしは融資NG」
でした。
感覚的にはですがネット銀行の方がNG多い印象でした。
都市銀でも出来るところと出来ない所がある。
当社のお客さんは都市銀行選ばれました。
金利が特に高くなることもなく普通にローン組めました。
私道持分なしの建売の住宅ローン組む方は最初に金融機関に確認しておいた方が良いと思います。
「担保評価」
という基準があるのですが、お客さん自身の
「個人の属性」
と合わせて
「物件の担保評価」
の２つで銀行は基本判断します。
私道持分なしの不動産の場合は担保評価が出ないケースがあります。
そうするとお客さんの属性が良くてもローン通らなくなります。
確認の仕方は金融機関に
「この物件私道持分なしですけどローン組めますか？」
と聞くのが1番良いと思います。
そうすると
「ローン組めない」
「私道の承諾書あるなら大丈夫」
「位置指定道路があるなら大丈夫」
などの条件言ってくるかと思います。
私道持分なしの物件を購入するケースについて書きました。
ただお客さんによってはこの説明すると
「・・・やっぱりやめる」
となる方も普通にいらっしゃいます。
それ自体は何もおかしなことではありません。
逆に
「安い物件はやはりなんかあるんだな」
と思うきっかけにもなりますし。
実際に最初は私道持分なしの物件検討していた方が、3方角地、3方共に公道の物件を当社でご購入いただいたお客さんもいらっしゃいます。
↓
不動産選びは１００％は無理なんです。
総合的に７０％から８０％自分達に合った不動産を皆さん選ばれていきます。
今回の様な私道の持分なしの不動産に限らず、良い面、悪い面はいつもご案内の時に伝えるようにしています。
その中からお客さんが1番良いと思う物を選んで頂けたらと思うんですね。
そのような気持ちでお客さんといつも接しております。
♪ゼロさいたまでは
「新築戸建仲介手数料無料＋お祝い金【キャッシュバック】」
を行っております。
（対象エリアは埼玉県、東京都、千葉県）
新築戸建購入の際にかかる仲介手数料は仲介手数料無料にて対応致します。
更にお祝い金【キャッシュバック】をプレゼント。
≪お祝い金【キャッシュバック】の内容≫
・物件価格２０００万以上～３０００万未満 お祝い金５万円
・物件価格３０００万以上～４０００万未満 お祝い金１０万円
・物件価格４０００万以上～５０００万未満 お祝い金１３万円
・物件価格５０００万以上～６０００万未満 お祝い金１７万円
・物件価格６０００万以上 お祝い金２０万円
詳細は下記リンクの
のページをご覧下さい。
↑
お客さんから申し込みから引き渡しまでの間によく聞かれる質問内容をまとめました。わかりやすく読みやすいように意識して書きました。
↑
安い建売にはやはり理由があります。
案内の時にお客さんに説明するような感じで時間かけて丁寧に書きました。
