その中に
「セットバック」
と書いてある時があるかと思います。
セットバックはわかりやすく言うと
「前面の道路を4メートルにする為に土地の一部を道路として提供する」
という意味合いになります。
（不動産用語だと
「道路後退」
「42条2項道路」
などと呼んだりします）
お客さんから時々聞かれるので、最初に書いておくとセットバックは建築基準法上なんの問題もない道路です。
家も問題なく建築出来ますし再建築も出来ます。
ただ先ほども書いたように道路の一部を提供しなくてはいけません。
建売の場合は既に道路部分は提供された状態で販売されてます。
現場に行くとわかるのですが、周りに古い家がある場合はその古い家と比べて少し下がったところに家が建築されてます。
セットバックを既にされているんです。
建売会社が家を建築する際に役所に申請する。
そうすると役所の道路課が
「42条2項道路なのでセットバック必要です」
と言われる。
建売会社が土地家屋調査士に依頼してセットバックするために境界確定をする。
（セットバックは
「道路の中心線から面している家同士が2メートル以上離す」
というルールです）
役所と土地家屋調査士が現地にて官民確定をする事で境界が確定される。
その後建売会社が家を建築して販売する。
という流れが基本です。
なのでお客さんがセットバックある建売を購入する際はそういう権利関係は問題ない状態で購入できます。
セットバックが多い地域は基本
「人気エリア」
になります。
わかりやすく言うと
「都心内、都心に近い駅近く」
の割合が高いです。
なので人気エリアで建売探しているときに、スーモなどで
「お、この家安いぞ」
と思うケースはセットバックのケースが多いです。
セットバックの建売の特徴としては、やはり
「前面道路」
になります。
元々4メートルない道路だった場所です。
道は狭いことがほとんどです。
ここでおそらく疑問に思う方いると思います。
「セットバックしてるのならどこの家もセットバックしてるはずだ」
と。
これは場所にもよるのですが、セットバックしていない家が並んでることも多いんです。
セットバックの基本的なルールの中に
「再建築する際はセットバック必要」
となっています。
セットバックしていない古い家に対して
「セットバックしろ」
という命令は役所は出来ないんです。
現地に行くとわかるのですが
「でこぼこしてる」
と思う事多いです。
このでこぼこと言う意味は
「道路沿いに家が並んでる、新しい家は道路後退してるが古い家はそのまま」
という状態です。
現場にもよるのですが、古い家が多くあると
「車通れないだろ・・・」
と思う場所も結構あります。
（以前東京で仲介してる時にこういう現場多く見ました。
山の手通りより内側は非常に多いです）
セットバックしてる建売の場合は駐車場ある事がほとんどではあるのですが、軽自動車でないと車通れない場所にある事もあります。
そういうのもあって建売会社では
「駐車場なし」
にしてるケースも時々見ます。
駐車場がなければ、その分建築面積多くすることで広い間取りに出来る、という戦略です。
人気エリアだと駐車場無くてもそれなりの値段で売れたりします。
セットバックある道路沿いは将来的には皆がセットバックすることで4メートル道路になるはずです。
ただその道路沿いにある土地の所有者が再建築する、または土地の所有者が第3者に売却してその第3者が新しい家を建築する、などが必要です。
10年20年でそういう風になるとは思えない所がほとんどなんです。
なのでセットバックの建売購入する時は
「この道路、周辺は今のままとあまり変わらない」
と思って頂いた方が無難です。
このような事もあり最初からセットバックの建売は安く設定されてることが多いです。
（建売会社も仕入れの段階でそこまで土地を高く買えない、という面も大きいです）
セットバックの建売購入される方はいます。
傾向としては
・金額重視
・駅近
・人気エリア
・車は諦めてる
と言う方です。
車が大きなポイントになるんですよね。
車使う方は選ばれないことがほとんどです。
「これで道路広ければ買うんだけどな」
という方もいらっしゃいますが、道路広くないから価格が抑えられてる物件です。
セットバックは車使わない方からすると良い面が多いです。
近隣の車庫入れ普通に出来る建売と比べて金額安くなってますし
「車の維持費かからない」
「電車で十分」
と仰っていた方もいました。
セットバックについて書きました。
車必要な方からすれば敬遠されやすいですし、車必要ない方からすると好まれる方多いです。
※不動産売却もやってるので売却検討される方向けに少し書きます。
売却の場合はセットバック必要です。
大体の場合は売却の依頼頂いた後に
土地家屋調査士手配する
↓
確定測量図を手配する
↓
土地家屋調査士が隣地の方（民民査定）、役所（官民査定）を行います。
（役所の官民査定は2か月くらいかかることが多いです）
ここまで無事出来ると、確定測量図（実測）が手に入ります。
謄本の面積と違う事がよくあります。
地籍更正登記（確定測量図と謄本の面積を合わせる登記）が必要になったりします。
ここまですると個人の買主や建売会社などの不動産業者からすれば
「権利関係が綺麗な土地」
となります。
土地の価値が上がるんです。
とは言っても周りの車が普通に通れる土地と比べると安くなるのはご理解ください。
売却については納得不動産売却にて詳しく書いてます。
そちらも宜しくお願いいたします。
（出てくる営業は同じです笑）
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お客さんから申し込みから引き渡しまでの間によく聞かれる質問内容をまとめました。わかりやすく読みやすいように意識して書きました。
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安い建売にはやはり理由があります。
案内の時にお客さんに説明するような感じで時間かけて丁寧に書きました。
