住宅ローン審査通りやすい、通りにくい人（落ちる理由、銀行、特徴）
実際の不動産売買の現場の感覚ではありますが、10人のお客さんにお会いするとその内の１人、または２人はローンの希望金額に届かない方となるケースが多いです。
通らないケースとして多いのは
・諸経費までローンが出ない
・希望金額に少し足りない
・お客さんが思ってた金額よりも１０００万以上届かなかった
・1円もローンが出ない
などです。
住宅ローンを借りる上で審査が通りやすい人、通りにくい人はいます。
とは言ってもそれだけだとよくわからないと思うんです。
（皆さん職業も違いますし年収も年齢も違います。
ケースバイケースな事も多々あります。
今回は住宅ローンの審査通りやすい人の特徴、通りにくい人の特徴、その理由、住宅ローンが借りやすい金融機関などについてわかりやすく、詳しく書いていきたいと思います。
【住宅ローンの審査通りやすい人、職業（銀行は何を見る）】
・属性（人数が多い会社、皆が知ってるような会社、職業）
聞きなれない言葉ではありますが、不動産屋や銀行員などはよくこの
「属性」
という言葉を使います。
率直に言えば
「住宅ローンが通りやすい、通りにくい業種」
のような意味合いです。
良い属性だと住宅ローン通りやすく、悪い属性だと住宅ローン通りにくいです。
良い属性の代表格は
「公務員、東証プライム上場企業」
になります。
審査も早いですし、銀行からしてもその人の年収で借りられる最大枠まで融資してくれるケースがほとんどです。
金利最優遇になるケースも高くなります。
（それ以外だと医者や弁護士、公認会計士などの難しい資格系を持っていて年収が安定してる方など）
・勤続年数
勤続年数は重要です。
基本的に必要な勤続年数は３年になるかと思います。
１年、２年、または半年などでも住宅ローン組むことは出来るのですが、審査厳しくなる可能性が高くなります。
（後ほどこの説明書きます）
勤続年数が３年あると、確実に
「2期分の源泉徴収票」
が出ます。
1年目だと入社時期によっては12か月分の給料出なかったり、ボーナスが減額されたりするケースもあります。
住宅ローン組もうと思ってる方は
「3年働いたほうが良い」
と思っておいてくださいませ。
（基本的には長く勤めてる方の方が銀行からすれば印象、審査も良くなる印象です）
・年齢（何歳まで）
年齢も審査の対象です。
住宅ローンの場合はほとんどの方が35年ローン（420回払い）で計算します。
仮に30歳の方が住宅ローン組むと完済予定年齢は65歳。
なので銀行としてはローン貸すことが出来る対象です。
逆に50歳の方が35年ローン組もうとすると完済年齢は85歳になります。
ほとんどの銀行は住宅ローンの完済年齢は
「79歳」※80歳までという表記になるケースがほとんど、ケースによっては例外も有
というルールがあります。
50歳の方だと住宅ローン借りれる期間は35年ではなく29年になります。
そうすると月々の支払額が多くなり、思っていたような住宅ローン出ないケースが多くあります。
（年齢が上になる方が審査厳しくなります。
年金受給期間の住宅ローン期間長いと減額されやすい印象です）
現場の感覚ではありますが、20代、30代、40代前半位までの方だと住宅ローン組みやすい印象です。
・年収高い属性良い方
ありきたりではありますが、年収高い属性良い方が1番住宅ローン借りやすいです。
年収だけでは駄目なんです。
「年収＋勤務先」
のセットがある事で銀行からの評価は大きく変わります。
このような方だと建売の申し込みをしたときに建売会社から
「事前審査しなくても契約してもいい」
と言われるケースがあります。
「住宅ローン落ちることがほぼないだろう」
と思われるからです。
・頭金多く入れる方、貯金が多い方
頭金多くいれる方もやはりいらっしゃいます。
人にもよりますが、物件価格の1割、2割、3割、5割、7割、8割など入れる方もいます。
そうすると借入金額少なくなるので、ローンも通りやすいです。
また
「頭金はそんなに多く入れたくないけど貯金はある方」
も通りやすいです。
銀行からすれば審査の際に
「金融資産いくら持ってるか」
というのも審査の基準です。
現金持ってる＝支払えなくなっても貯金あるからどうにか出来るだろう」
という判断になります。
（株や債券だとその時点の評価額の7掛けなどの評価になるケースが多いです。
現金の方が強いです）
・上場はしてないが人数多い、社歴が長い会社や上場会社の子会社
公務員や東証プライム上場企業お勤めの方から比べると少し弱い部分はありますが
「人数多い、社歴が長い会社や上場会社の子会社」
にお勤めの方は住宅ローン通りやすい傾向にあります。
「長年安定した会社」
「上場企業とくっついている」
などは銀行からするとプラスな判断になる印象です。
社歴が昭和の中期前に創業で50人から100人ぐらい従業員がいる、などのケースは住宅ローン通りやすい印象でした。
・住宅ローン通りやすい人のまとめ
住宅ローン通りやすい傾向としては
・属性（人数が多い会社、皆が知ってるような会社、職業）
・勤続年数（長い方が良い）
・年齢（若い方が良い）
・年収高く属性良い
・頭金多く入れる、貯金が多い
・上場はしてないが人数多い、社歴が長い会社や上場会社の子会社
などになります。
このような方たちだと審査厳しいネット銀行系でも住宅ローン高い確率で通る印象です。
【住宅ローンの審査通りにくい、通らない人（落ちる理由）】
住宅ローンの審査通りやすい人を先に書きました。
今度は
「住宅ローンの審査通りにくい、通らない人の特徴」
について書きます。
実際の不動産売買の現場では10人お会いすると1人、または2人は何かしらの理由があってローン組めないがいます。
こういう時に
「家を買う事考える前に自分が住宅ローンいくらまで借りれるかを確認した方がいいですよ」
とはよく思います。
結構いらっしゃるんです。
4000万の家を探してるけど実際事前審査してみたら1500万、2000万までしか借りれないケースや、全く借りれないケースなど・・・
大変申し訳ない事書くのですが住宅ローン組めない方だと我々不動産屋は生きていけないんです。
住宅ローン組めない方だと成約になりません。
成約にならないと不動産屋はお金が1円も入らないんです。
住宅ローンいくら借りれるかわからない方はまず銀行や不動産屋に連絡して
「自分はいくら借りれますか？」
と確認して事前審査してみるのが良いとは思います。
思っていた借りれる金額よりも安かった場合は考えてるエリアの不動産買えないケースがあります。
その場合は
「安い中古戸建、中古マンション探す」
「エリアを大きく変える」
「今は買うのやめる」
という判断になると思うんです。
「自分がいくら借りれるのか？」
は確認した方が良いと思います。
住宅ローン通りにくい人のケース書いていきます。
色んなケースがあります。
・クレジットカードがブラック、破産した方
本当に稀ではあるんですが時々
「カードがブラックになってる」
というケースがあります。
この事実わかるのは都市銀行系、地方銀行系、信用金庫などで事前審査した後です。
銀行の担当者から
「審査通りませんでした」
という報告があります。
話聞くと保証会社からNGが出ているとの事。
住宅ローンの場合はCIC、JICC（日本信用情報機構）、KSC（全国銀行協会）の３社の個人情報信用機関に確認する金融機関がほとんどです。
この3社は簡単に言うと
「カードや携帯、不動産の借入などの個人情報を持っている会社」
になります。
この3社に確認する事で個人の借り入れや滞納、滞納事故などがわかるんです。
以前にここで滞納があったりすると住宅ローン借りれなくなります。
事前審査はそれを確認する意味合いもあるんです。
滞納履歴残るとかなり長い期間消えないとも言われています。
家などを住宅ローン使って購入したい場合はかなり時間が必要です。
・病気、持病持ってる方（ワイド団信、フラット35の団信なし）
病気、持病に関しては仕方ない事だと思います。
本人のせいではありませんし。
ただ住宅ローン組む際は思うようなローン組めないケースも多くあります。
銀行は住宅ローン組む際に
「団体信用生命保険加入」
が必須になっています。
（フラット35は任意加入）
ここでローン落ちる方はそこそこいらっしゃいます。
上記に書いた
「年収高く属性良い方」
でも全く関係ありません。
団体信用生命保険には
「告知書」
という欄があるのですが、ここで過去の症状や通院などを記入する欄があります。
・病気の有無（3ヵ月以内の通院、または過去3年以内に大きな病気・けがによる入院、手術、通院、投薬、医師からの指導、指示）
・健康診断などで要経過観察、要検査等の指摘はありましたか
（保険会社によって質問に仕方は多少違いあります）
ざっくりとではありますが
「3年間一切病気になってないし、医者にも行ってないし、健康診断で要経過観察や要検査になっていない」
の場合だと団信の記入欄は全部
「いいえ」
になる方がほとんどです。
ただ何かしら引っかかる場合だと記載する必要があります。
この判断は不動産屋でも銀行でもなく
「引き受ける保険会社の判断」
になるんです。
通るか通らないかはわからないんです。
実際の感覚で言うと、人によります。
投薬だけの方は2か月に1回通院の方などの場合で普通の一般団信通るケースもありますし、落ちるケースもあります。
不安な方などの場合は普通の一般団信の他に
「ワイド団信」
も同時に出される方もいらっしゃいます。
（都市銀行系、地方銀行系、信用金庫などは同時に出すことできます。
住信SBIネット銀行などでは最初に普通の一般団信提出して審査落ちた場合にワイド団信の審査に切り替えられるようです）
当社でワイド団信で住宅ローン組まれた方はそこそこいます。
（ワイド団信は引受会社がクレディアグリコル生命になってることがほとんどです）
ワイド団信になると金利が0.3％高くなります。
ですがお客さんはほっとされていました。
病気でない方だと
「金利0.3％上がるの絶対嫌だ」
となるかと思いますが、持病お持ちの方からするとほっとされるんです。
「ローン通って良かったですね」
というとどこか安心された顔されてました。
持病お持ちの方は
「金利が0.3％上がるかもしれない」
と思った上で家探しされた方が良いと思います。
または探す前に銀行に行って
「団信通るかの確認をする」
というのも一つの方法です。
今の時代変動金利が0.3％または0.4％が多いです。
金利シミュレーションでも0.3％または0.4％で計算されると思います。
ワイド団信になると0.6％または0.7％になる事が考えれられます。
支払額変わるので気に入ったものが予定より支払い高くなるケースあるのでご注意ください。
また
「じぶん銀行、住信ネット銀行」
の住宅ローンの団信は審査厳しいです。
「7代疾病付き」
と書いてある事もあり、団信の審査厳しくしてる印象です。
（お客さんが以前住信SBIネット銀行の団信の審査をして落ちてしまい、その後ワイド団信の申請されたのですが2週間近くかかってました。
審査も時間かかる印象です）
ワイド団信でも住宅ローン通らない方は
「フラット35の団信なし」
になるかと思います。
団信は任意なので入らなくても大丈夫な商品です。
ただ今の時代金利見てるとフラット35は金利1.8％前後ではあります。
金利0.3％または0.4％でイメージしてる方からすると仮に4000万の借り入れだと
・0.3％の金利 4000万借り入れ 100,337円（変動金利）
・1.8％の金利 4000万借り入れ 128,436円（固定金利）
変動と固定の商品の差はありますが支払額かなり変わります。
団信組めるか組めないか、ワイド団信にするかなどで支払いが大きく変わります。
最初に
「ローン組めるのか？その場合は自分は金利何％で借りれるのか？」
は確認してから家探しされた方が良いと思います。
・買い替え（マンションから戸建）
非常に多いんです。
「１番ローン組めない方」
という印象さえあります。
また
「家を見つけるのが先、住宅ローンはそれから」
と頑なに住宅ローンの審査を拒否する方がいるのも特徴です。
（特に新築マンション買われた方に多いです）
買い替えはとっても難しいんです。
皆さんが思うような簡単に
「売って買えばいい」
という風にはいきません。
多いのは
「年収600万前後、新築マンション数年前にフルローン、または諸経費借りた上でで約3000万ぐらいの残債がある。
そして4000万以上の建売購入検討してる」
というケースです。
買い替えに必要なのはお金です。
このようなケースの場合だと必要なのは
「7000万以上の住宅ローン組める属性」
になります。
この内容見て
「そんなわけないだろう！」
と思われると思うんです。
これはとても難しいんです。
一時的に7000万以上のローン組めると銀行は
「建売の購入を先でもいい」
と認めます。
そうでない場合は
「売却の契約書、または売却してください」
と言われるんです。
専門用語になりますが、抵当権が一時的に重なるんです。
マンションの3000万と建売の4000万。
重ならないようにするには
「売却を先にする」
というのが必須です。
この方の場合だと事前審査して借りれる金額は1500万前後になるケースが多いです。
この話すると
「気に入った家があればそうする」
と仰います。
でもこちらからすると
「売却しないとローン組めない」
というのはわかってるんです。
気に入る
↓
申込書と事前審査出す
↓
事前審査の結果が1500万。
銀行から売却の契約書、または売却してくれ、と言われる
↓
売却活動しようとする
↓
1週間で売れることは出来るが、市場の7割ぐらいになる
↓
1週間で売却したする。
借り入れの3割の900万円は自腹で出さなくてはいけない。
そんなの嫌だ
↓
時間かかれば高く売れるかもしれない。
3か月から半年かかる・・・・
「引き渡し条件付き（猶予3か月から4か月、引き渡し後1週間以内に引っ越し」
などもあるのですが、その間に建売購入しなくてはいけない、など様々な条件付きます。
結局のところ
「やめた」
となるんです。
あとこんなこと書きたくはないんですが、どこかプライドが高い方が多いんです。
「ローン組めない可能性高いと思います、ただ100％ではないのでまず事前審査やってみましょう」
というのを遠回しになめらかに和やかに言うのですが、顔があからさまにむっとされる。
「新築マンション購入の時におだてられたのかな」
とはよく思います。
（注文住宅購入する方もこのような傾向になる方います）
買い替えで成功するのは
「残債が1000万以下で年収しっかりしてる、または残債が0円の方」
になります。
このような方だと購入した後に売却しても問題ないのでゆっくりと納得いく売却が出来ます。
ローン多い方は
「まず売却」
「その後一度賃貸に引っ越し」
「ローン借りてない状態でゆっくり家探し」
が1番良いです。
そこまでして欲しくない方は今の家に住まれてるのが1番良いです。
これもあまり書きたくないですが、不動産屋がかわいそうです。
1円にもならないんです。
成約になってお金がもらえて生きていける職業なんです。
何度も何度も話伝わらない方いたので今回はあえて書きました。
売却サイトも運営してます。
不動産売却検討されてる方はこちらへ
↓
・自営業の方
自営業の方はどうしても住宅ローンの審査が厳しくなります。
売り上げで見るのではなく
「年収」
で銀行は見ます。
確定申告を3年間整えるのが基本です。
銀行からすれば基本的には
「3年間の収入の平均」
で見るとは言いますが、仮に
「2年前 600万
1年前 500万
今年 400万」
という確定申告の場合は平均すれば
「年収500万」
にはなります。
ですが直近が400万に下がってると、審査の基準厳しくする印象です。
都市銀行系、ネット銀行系だと年収の5倍超えるとローン出ない可能性が高い印象です。
「年収を3年間整える」※税金多く払うことが住宅ローン審査に影響します
「自己資金多くする」
が必要です。
それ以外だと
「信用金庫」
が良いと思います。
金利は少し高めになりますが、審査の基準も緩くなります。
・不動産投資（新築ワンルーム）されてる方
不動産投資ははっきり言ってかなりマイナスです。
特に
「新築ワンルーム」
を購入された方はローン出る金額かなり減り家を変えない方がほとんどです。
新築ワンルームというのは不動産投資会社が土地を仕入れ、ワンルームマンションを作り、自社の営業部隊がひたすら電話かけて営業していくというスタイルです。
（不動産業の中でもアパート建築営業、新築ワンルーム営業が1番きついと言われています）
新築ワンルームは売却査定すると購入価格の6割から7割になる事が多いです。
2000万前後で購入してる方が多く、売却する際に600万から800万の支払いが必要です。
「はまる」
という言葉があります。
不動産屋の会話の中で
「ローンがどうしようもなくなった人」
という意味合いです。
一見住宅ローンと投資用ローンは別物に思うかもしれませんが、銀行からすれば同じ
「ローン＝負債」
になります。
年収がかなり高い方などは家購入できますが、一般的なサラリーマン年収だと売ることも買うことも出来なくなるケースが多いです。
「年収かなり上げる」
「自己資金増やす」
ぐらいしか方法がなくなります。
実際に何度も対応したことあるのですがどうしようもありませんでした。
夫婦喧嘩も見てます。
独身時代にご主人が買われていた。
奥様はよくわかってなかった。
家の購入の時点で初めてこの事実に気が付いた。
奥様がご主人に怖い目されてた・・・
不動産投資は気を付けてください。
市場価格ですぐに売り抜ける不動産の購入や現金購入なら問題ありません。
「税金対策」
や
「サブリース」
などの言葉はしっかり考えて判断してください。
・転職したばかり（半年、ボーナス出てない）
転職したばかりの人でもローンは組めることは組めます。
ですが
「ほんの一部」
という印象です。
理由書いていきます。
転職したばかりで住宅ローンの審査する際に銀行から言われるのは
「同業種への転職ですか？」
と聞かれます。
「同業種だと今までの経験が生きる＝安定感ある」
という判断なんだと思います。
逆に異業種への転職は
「新人」
と同じです。
評価が一気に下がります。
それ以外だと
「月の給料×12で年収見る」
とも言われます。
ただ転職して数か月から半年、1年未満の方の場合は
「ボーナス出ていない、出ていても満額出ない」
というケースが多いです。
「見込み年収」
という判断しない印象です。
今出ている月の給料、ボーナスを基準に判断する。
その結果
「年収かなり低く計算される」
となる事が多いです。
また転職して2年目だと大体の場合は
「1年目の源泉徴収は12か月働いていないから低い」
となります。
これも銀行からすると審査厳しくなる印象です。
実際に事前審査出してみて通る方は一部でした。
半年未満で審査通った方は
「通った方は世界的に有名な会社からそれよりも更に有名な会社への転職」
でした。
転職してから3年目が良いと思います。
3年目でしたら確実に2年目の12か月働いた源泉徴収票出てると思いますし。
転職1，2年目だと出来なくはないのですが、希望金額かなり届かなかったり、金利の優遇が出なかったりするケースが多いです。
・車のローン借りてる方（カーローン）
不動産売買の住宅ローン審査の現場で多いのが
「団信」
に絡む内容と
「車のローン（カーローン）」
になります。
車のローンは皆さんが思う以上に住宅ローンの審査に影響します。
勉強されてる方などは
「住宅ローンに影響あるから家を購入する前に車は現金で買った」
という方もいらっしゃいます。
（車のカーローンの金利と比べると住宅ローン、住宅の諸経費ローンの方がはるかに安い、と仰っていました。
「頭良いな」
と思いました）
詳しくは以前に記事書きました。
そちらも読んでみてください。
↓
・奨学金借りてる方（学生ローン）
奨学金借りてる方は
「偉いな、頑張ってるな」
と思う方が多いです。
全員とは言いませんが自己責任感強い方が多い印象です。
ただ奨学金借りた方は学生時代に借りた奨学金の返済が残ってる状態です。
奨学金という名目ではありますが、銀行から見れば
「他社でローン借りてる」
という評価になります。
こちらも記事以前に書いたのでよければ見てみてください。
↓
・独身の方
まず独身でも結婚しても我々は本当にどっちでもいい、というスタンスです。
人には生き方がありますし結婚の選択も自由です。
昔からこういう考えです。
実際に当社でも多くはありませんが独身で建売の４LDKや５LDK購入される方はいらっしゃいます。
お客さんは嬉しそうですし
「家広く使えていいな」
とも思います。
ただ住宅ローン組む際は少しだけマイナス部分があります。
それは
「銀行が怪しいと思う」
になります。
住宅のジャンルではなく不動産投資のジャンルの話になるのですが、不動産投資の場合は住宅ローンは使えません。
「プロパーローン（事業用ローン）」
という商品になり、金利も一気に高くなりますし審査も住宅ローンとは比べ物にならないくらい厳しくなります。
その中で
「自己資金なくても不動産投資家になれる」
みたいな広告が昔からあります。
このロジックとしては
・普通のサラリーマン集める
・２LDK中古マンションなどの住宅ローン対象になる物件を購入させる
・その際に金融機関に
「居住用」
と申告する。
こうすると住宅ローンの金利で中古マンション購入できます。
そして入居者を入れることで家賃収入になる。
不動産投資家になれる。
このケースは銀行が知ると
「一括返済の対象」
になります。
「虚偽の報告した」
となるんです。
「住居として申請が来たので住宅ローンの金利で貸した。
入居者が別にいて家賃収入得ているのならそれは違約だ」
となり一括返済求められます。
こういうのは昔から多いんです。
銀行もよく知ってます。
そしてこういうことする人のほとんどは
「独身」
になるんです。
勘違いしないでいただきたいのは独身の方が悪いわけではありません。
こういう例が昔から多いので、銀行はどうしても疑いの目で見るしかなくなってるんです。
実際にお客さんが審査出すと、結婚してる同じくらいの年収の方と借入金額はほぼ同じです。
ただ
「優遇金利が0.1％だけなくなってる」
というケースを何度か見ました。
少しだけではありますが、銀行が審査厳しくしている印象です。
そして一度だけではありますが独身で婚約者いる方がいらっしゃいました。
家を購入した後に籍入れる関係です。
ただこの時点ではお客さんは独身。
事前審査出したのですが、最優遇金利に0.1％届きませんでした。
属性も良く、自己資金も年収もある方でした。
面白かったのがその後の本申し込みの時にお客さんが
「婚約者、結婚予定、同居予定」
と書いたみたいです。
そしたら本審査の結果最優遇金利になってました。
「なんでですか？」
と銀行の担当に聞いたのですが
「私もわからないんです・・・入居予定と書いたからですかね？」
と銀行の担当もわからないみたいでした。
独身の方の場合は仕方ない事ですが、銀行がどうしても少し警戒する傾向にあります。
ほんの少しですが審査厳しくなる可能性ある事は覚えておいてくださいませ。
（フラット35 不正融資 一括返済 などで検索すると金融機関の立場わかるかと思います）
・カードローン
カードローンの借り入れは住宅ローンに影響します。
現金あるようでしたらカードローンの返済しておいたほうが絶対に良いです。
・リポ払い
リポ払いについては結構あいまいな知識です。
というのも以前金融機関に
「リポ払いは影響ある」
「リポ払いは影響ない」
と両方言われた記憶があります。
時々ですがお客さんでリポ払いされてる方いらっしゃいます。
金額は10万程度なのでお客さんも無理なく返せる金額でした。
事前審査出す前に
「リポ払いは可能でしたら事前審査の前に返済しておいた方が審査有利になると思います」
と伝えました。
上記に書いた影響があるのか曖昧ではあります、とそのまま伝えた上で。
事前審査前に返済して頂いた上で審査出したところなんの問題もなく審査通りました。
可能でしたら返済しておいた方が無難です。
・無職の方
本当に稀にですが無職の方で住宅ローン組もうとされる方いらっしゃいます。
「難しいと思います」
とは伝えるんですが・・・それがなかなか伝わらない。
（色んな方います）
2年から3年は最低働かないと住宅ローンは基本組めないです。
収入安定してローン組めるようになったらお問い合わせ頂けると助かります。
・育児休暇中
育児休暇中に家を買おうと思う方は時々いらっしゃいます。
これは非常に難しいんです。
ただ当社で何組か購入までされた方はいらっしゃっいました。
大まかに書くと
・勤務していた時のような年収で銀行は計算はしない
・属性、年収次第
・自己資金がかなりあるのが条件
・パートナーの連帯保証人やペアローンなども必要
などです。
当時銀行と話しましたが、一般的な育児休暇の方で住宅ローン組もうとしても1000万も出ない印象です。
それ以外の
「年収、勤務先、勤続年数、自己資金、パートナーの属性」
などを見る印象でした。
不可能ではないですがかなり厳しい印象です。
また働くようになって、源泉徴収を最低1期整えてから住宅ローンの審査出す方が無難化と思います。
・元金均等方式（返済）の住宅ローン
かなり稀にですが
「元金均等の住宅ローン」
を選ぶ方がいます。
あまり知られてませんが一般的な住宅ローンは
「元利均等方式による住宅ローン」
になります。
「金利が一定」
という商品です。
最初は元金部分の返済が少なく、後半になるにつれて元金の支払いが多くなる。
その代わり金利情勢が変わらない限りは一定の支払い。
元金均等方式だと
「元金部分が一定の支払い」
になります。
元金の支払いが一定の代わりに最初の頃の支払いがかなり高くなる商品です。
ローン通った方もいたのですが
「元金均等だとローンは満額出せない、元利均等だと満額出せる」
と銀行から言われたケースもありました。
元金均等の方がローン厳しくなる印象です。
・年収400万以下
住宅ローンを借りる際に
「年収400万」
は非常に大きな基準です。
返済比率というのがあるのですが
「年収400万以上は35％」
「年収400万以下は30％」
という数字があります。
年収400万超える方が諸経費も借りやすくなりますし、優遇金利の適用も受けやすい印象です。
逆に年収400万以下だと借りれる金融機関の対象も減りますし、希望金額に届かないケースも多くあります。
可能でしたら年収400万になった時に不動産購入された方が良いと思います。
・諸経費借りる場合
「物件価格のローンは出るけど諸経費は一部しか出ない、または出せない」
というケースもちょくちょくあります。
諸経費はおそらくですが銀行の本部からすると
「あまり貸したくないんだろうな」
とは思うんです。
今でこそ諸経費が住宅ローンの金利と同じ金額で借りれる金融機関ほとんどになりましたが、5、6年ぐらいまで迄は
「諸経費は金利高くなる」
「諸経費借りると住宅ローンの金利も高くなる」
「諸経費は借りれない」
という金融機関がほとんどでした。
おそらくですが
「任意売却率」
「破産率」
などを銀行のデータで見ているんだと思います。
諸経費借りると物件価格よりも数百万高い金額の抵当権が付きます。
住宅ローン借りた人が将来何かしらがあって売却する際に諸経費分の金額が上乗せしてると売りにくくなります。
返済比率ギリギリの年収の7倍、8倍位の方だと諸経費が出なかったり、満額出なかったりするケースありました。
凄い審査厳しいわけではないのですが、諸経費も併せて借りる場合は審査厳しくなる印象です。
【銀行の審査基準（返済比率、審査金利、金利の計算方法、シミュレーション）】
銀行は基本的に
「審査基準」
があります。
先ほども書きましたが
「年収400万以上は35％」
「年収400万以下は30％」
が基準です。
よくわかんないですよね笑。
年収500万の方をケースとして計算式を詳しく書いてみます。
金融機関によって多少違いはあるのですが、都市銀行系、地方銀行系、ネット銀行系は審査の基本的な基準は似ていることが多いです。
大体が
「年収400万以上は35％」
「年収400万以下は30％」
「審査金利3％または3.5％」
になってるかと思います。
仮にですが審査金利3.5％とします。
年収500万の方の35％は1,750,000円。
1年を12か月で割る。
1,750,000÷12＝145,833円。
年収500万の方だと月の返済は145,833円まで支払える、と銀行は見るようになります。
年収500万の方が4000万円の建売購入を検討する。
お客さんの頭の中では
「金利0.3～0.4ぐらいだろうな」
と思う方多いかと思います。
仮に0.4で計算すると
「102,076円」
になります。
銀行は審査の際に実行金利の0.4％ではなく
「審査金利の3.5％」
で計算するんです。
そうすると月の支払いが
「165,316円」
となります。
そうすると先ほどの145,833円よりも多い支払いです。
「4000万は駄目だけど、3400万ぐらいなら貸せる」
となります。
（3400万円で計算すると140,518円になる）
「年収の7倍以下ぐらいまでならローン通りやすい」
と言われる理由はここです。
審査金利3.5％、返済比率35％に当てはまるからです。
ただ金融機関によって多少違うケースもあります。
それが
「審査金利3％」
「返済比率40％まで」
となるケースです。
先ほどの年収500万、物件価格4000万のケースを審査金利3％、返済比率40％で計算してみます。
審査金利3％ 153,840円（審査金利3.5％の時は145,833円）
返済比率40％ 年収500万×0.4＝2,000,000円 2,000,000円÷12＝166,666円
審査金利3％、返済比率40％にすると4000万円の建売のローン組める人になります。
（計算上は4300万ぐらいまで借りれるようになる）
そうすると
「年収の8倍ぐらいまでの建売買える」
となります。
机上だとこうなるんです。
実際には・・・・全然わかりません笑。
不動産会社から見てこの
「返済比率40％までほぼ確実に見れる人」
は記事の最初の頃に書いた
「公務員、上場プライム企業の方」
になります。
それ以外だと正直わからないんです。
年収の5倍以下の方で年収整ってる方でしたらほぼ住宅ローン通る事が多いです。
6倍以下の方も大丈夫な事が多いです。
難しいのが
「年収の7倍、8倍位の借入希望される方」
になります。
（属性が良い方は40％で見る金融機関多いですが、属性がそこまで良くないと35％までしか見ないケースも多いです）
年収400万以上は返済比率35％となっていますが、実際に出してみると
「25％ぐらい」
になったりする事もあります。
あくまでも
「目安」
なんです。
銀行は総合的に判断します。
また事前審査が通ったからと言って、本審査が通るとも限りません。
特にネット銀行は本審査でかなり落としてきます。
複数金融機関出しておくのが良いと思います。
金融機関によって融資出る金額も違う事多いですし。
ざっくりとですが
「年収の5倍以下は通りやすい。
6倍以下はまあまあ通りやすい。
7倍以下は勤め先によって出たり出なかったり。
8倍以下、8倍前後は銀行が求める会社規模でないと出ないケースが多い」
と覚えておくと良いかと思います。
【住宅ローンが借りやすい、借りにくい金融機関（審査甘い、ネット銀行厳しい】
住宅ローンが出やすい金融機関、出にくい金融機関はあります。
まず当社が過去に関わったことのある金融機関並べてみます。
・みずほ銀行
・三井住友銀行
・三菱ＵＦＪ銀行
・三井住友信託銀行
・埼玉りそな銀行
・埼玉縣信用金庫
・川口信用金庫
・青木信用金庫
・西武信用金庫
・群馬銀行
・千葉銀行
・武蔵野銀行
・住信ＳＢＩネット銀行
・東京スター銀行
・じぶん銀行
・楽天銀行
・ソニー銀行
・イオン銀行
・ARUHI
もう少しあるかと思うのですが思い出した金融機関書いてみました。
金融機関も流行りがあります。
いつの時代もそうですが
「金利が安い所」
「金利がそれなりに安くて商品が強い所」
を皆さん検討されます。
ここ4，5年で当社のお客さんが選ぶ事の多い金融機関は
・みずほ銀行
・三井住友信託銀行
・埼玉りそな銀行
・埼玉縣信用金庫
・住信ＳＢＩネット銀行
・じぶん銀行
・ARUHI
になります。
この中で住宅ローン通りやすいのは
「埼玉縣信用金庫、ARUHI」
です。
その次が
「みずほ銀行、三井住友信託銀行、埼玉りそな銀行」
ローン厳しいのは
「住信ＳＢＩネット銀行、じぶん銀行」
です。
お客さんの中で多いのは
「住信ＳＢＩネット銀行、じぶん銀行、埼玉りそな銀行」
の住宅ローンの審査を同時に出される方が多いです。
（当社は埼玉県なので埼玉りそな銀行がありますが、千葉県なら千葉銀行、神奈川県なら横浜銀行などがそれなりにローン通りやすい銀行かと思います）
複数の金融機関に審査出す事で仮に落ちても他の金融機関でローン組めます。
※住信ＳＢＩネット銀行、じぶん銀行は審査厳しいです
↓以前書いた記事
1番通りやすいのは
「ARUHI（フラット35）、信用金庫」
になります。
ただここ最近はARUHI検討される方かなり減りました。
フラットの金利が高くなったこともありますが、一昔前よりも審査厳しくなってる印象あります。
変動金利ではありますが、フラット35使うよりは信用金庫の方が金利良い印象です。
審査にもよりますが埼玉県の場合なら埼玉縣信用金庫や川口信用金庫だと金利が0.625％から。
また信用金庫の場合は
「審査金利が実行金利」
という基準があります。
先ほど書いた銀行系の審査金利だと3％や3.5％だったのが、信用金庫だと0.625％になる時もある。
計算上だと9倍ぐらいでも借りれるようになります。
（無理しすぎない程度の借り入れの方が良いと思います）
自営業の方や年収400万少し手前の方とかだと使いやすい金融機関です。
信用金庫はどこのエリアにもあるかと思います。
（都市銀行系、ネット銀行系の担当者よりもはるかに丁寧に頑張ってくれる印象はあります）
【まとめ】
住宅ローンについて書きました。
これでも全然足りないくらいです。
というのも
「お客さんによって全然違う」
というのが大きいです。
金利だけで選ばれるわけでもないですし、好みもあります。
そして
「借りれるか借りれないか」
にもよって説明の仕方は大きく変わります。
住宅ローンでローン組めるか不安な方はお気軽にご相談ください。
お答え出来る事も多いかと思いますし
「ローン組めるのか？」
「いくら借りれるのか」
は出来るだけ早く把握しておいた方が良いと思います。
6時間近くかけてこの記事書きました笑。
（こういう事をする事で広告費を抑えて仲介手数料無料にしてるんです）
読んで頂いた方の参考になれば幸いです。
また新築一戸建て購入検討されてる方いらっしゃいましたらお気軽にお問い合わせください。
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宜しくお願い致します。
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お客さんから申し込みから引き渡しまでの間によく聞かれる質問内容をまとめました。わかりやすく読みやすいように意識して書きました。
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安い建売にはやはり理由があります。
案内の時にお客さんに説明するような感じで時間かけて丁寧に書きました。
