建売の引き渡しについて（決済、支払い、持ち物、ネット銀行）
不動産屋の場合ではありますが、引き渡しの事を
「決済」
と言う事がほとんどです。
とは言っても決済だとあまりなじみのない言葉かと思います。
今回は
「引き渡し」
という言葉で統一していこうと思います。
引き渡しは建売の場合は
「建売会社がお客さんに家を引き渡すタイミング」
となります。
ただ家の場合は持ち運び出来ません。
「はいどうぞ」
と渡されても・・・困っちゃいますよね。
（持ってくる方もどうやって持ってきたんだ？と突っ込み所満載ですが笑）
不動産の引き渡しの場合は
「代金の支払い」
「登記の移転」
がセットになります。
通常の世の中の商品ですと商品代金を支払い、物を受け取ることで売買が成立します。
不動産の場合は代金の支払いの他に
「登記」
をしないといけないんです。
これはどういう事かと言うと
「登記したもの勝ち」
という法律があります。
仮にですが建売会社がお客さんと購入する建売を契約します。
そして当社も建売会社とお客さんと同じ建売を契約するとします。
当社はお客さんよりも早く引き渡しを終え登記も無事済ませた。
お客さんは代金は支払った。登記はしていない。
引っ越ししようとする。
そうすると当社の誰かがいる。
お客さんは
「お金払ってこの家買ったんです」
と言う。
「じゃあ謄本見てみましょう」
と我々が言う。
すると当社の名前の謄本になってる。
この場合は第3社からの判断になると
「我々の建売」
になるんです。
お客さんの家ではないんです。
なぜなら
「登記していないから」
が理由です。
当たり前ですが我々も建売会社もこんなことしません笑。
わかりやすい例として使いました。
不動産購入の際は登記が必要なんです。
「代金の支払いと登記はセット」
と覚えて頂くと良いかと思います。
実際の引き渡しの流れですが
「お客さんがどこの金融機関選ぶか」
または
「現金の支払い」
などによってそれなりにやり方違います。
ケースごとに書いていきます。
【都市銀行系、地方銀行系、信用金庫系】
このケースが1番オーソドックスな方法かと思います。
お客さんがお金借りる金融機関に集合します。
この際に集まるメンバーは
・お客さん
・司法書士
・建売会社の担当者
・仲介会社の営業
になります。
入口に行き受付の人に名前名乗るとブースを用意されてます。
そこに皆が座り、まず最初に始まるのは
「伝票の記入」
になります。
支払い内容が書かれた書類を元に支払伝票書いていきます。
書き終わったら
「司法書士からの登記の説明、書類の記載」
になります。
お客さんの本人確認をして、登記の説明する。
その後署名、捺印。
そして司法書士が
「書類全部整いました」
「こちらは大丈夫です」
などの言葉を言います。
これには意味があり
「買主、売り主共に登記をするための書類が全部揃った」
という意味になるんです。
先ほど書いたように登記できなければ自分の物と言えなくなります。
司法書士がこの言葉を言う事によって
「書類揃ったのでお金の支払いの動きしましょう」
という合図になるんです。
この後に銀行の担当者を呼んで伝票渡します。
支払いは意外と時間かかることもあり30分前後待たされることがほとんどです。
その間に建売会社の担当が家の書類の説明や鍵の引き渡し、ポストの番号などの説明を行います。
説明終わるとケースバイケースではありますが、ちょうどその頃に支払いの伝票が来ます。
振り込みが終わった証拠の伝票です。
伝票が来た時に合わせて通帳も戻ってきます。
この時はお客さんに通帳見せて頂いてるようにしてます。
と言うのも支払い項目を一つ一つ確認するためです。
1円単位で間違っていないか確認してお客さんにも確認してもらいます。
建売会社の担当が会社に着金確認します。
確認できると引き渡し無事終了です。
多少金融機関によってやり方がありますが、都市銀行系、地方銀行系、信用金庫系含めてほぼ同じ流れです。
【ネット銀行系】
ネット銀行で融資組む場合はやり方変わります。
ネット銀行の場合は店舗を持ってません。
なので決済行う場所は
「建売会社」
「不動産仲介会社」
になるケースがほとんどです。
流れとしては上記に書いた都市銀行系の引き渡しの時とほぼ同じです。
違うのは
「支払い」
になります。
ネット銀行でローン組む場合は銀行との契約の際に
「振込金額を決めておく」
という流れになります。
建売会社の口座番号と合わせて金額も入力しておく。
それ以外の支払いも口座番号を聞いておいて入力しておく。
なので引き渡しの時はもう
「伝票は書いてある状態」
になってます。
当日の流れとしてはまず司法書士から登記の説明。
書類への署名、捺印。
これが終わると司法書士がネット銀行に電話するんです。
「登記の書類揃いました」
と。
そうすると銀行用語ではあるのですが
「実行（融資を行う事）」
が始まります。
その待ってる間に建売会社の担当が建物の説明をします。
（都市銀行系の記事に書いた流れと同じです）
しばらくすると融資の実行が終わります。
最初に気が付くのはお客さんのケースがほとんどです。
と言うのもスマホで銀行の口座にログインしてます。
何回か見ていると
「あっ」
と声出されるんです。
確認させていただくと
「融資がされてる。
一度お客さんの口座に住宅ローンの金額振り込まれる。
その瞬間建売会社の口座に振り込まれている」
という履歴が見れます。
一瞬だけ数千万お金が口座に入った履歴があるんです。
「おぉ～～～」
と言う声出す方も多いです。
そして
「一瞬でもうなくなっちゃったけどね笑」
と仰る方もいらっしゃいます。
建売会社の担当が着金確認して確認できると終了になります。
引き渡しは都市銀行系などで引渡しするよりも早く終わることがほとんどです。
【アルヒ（ARUHI）】
アルヒのようなフラット35の場合はまた少し違います。
違う点は
「お客さんの口座に融資金額が一度振り込まれる。その後お金を自ら振り込む」
というやり方です。
お客さんの中には口座ある銀行にお願いした所ブースを貸してもらえたので、銀行で融資するような形で出来ました。
違うお客さんの場合は銀行でブース借りれなかったため、まず不動産会社で登記の説明。
その後銀行に向かう。
融資金額が入ったことを確認して建売会社にお金振り込む。
その後建売会社から建物の説明。
という流れでした。
【現金支払い】
現金で購入される方はちょくちょくいらっしゃいます。
現金で購入される場合はローン条項などもないので、契約まとまりやすいですし、引き渡しも早く出来ます。
ただ1点どうしようもないところがあり
「現金の支払いだと銀行はブース貸してくれないことがほとんど」
になります。
住宅ローン組む人は銀行から見れば金利払ってくれるお客様です。
ブース貸すのはもちろんの事、引き渡しの最中は声かけるとすぐ来てくれます。
現金の場合ですと建売会社に振り込むだけのお客さんなんです。
窓口に並んでる人と同じ扱いです。
なのでブース貸してくれないことがほとんどなんです。
こういう場合は銀行の待合室の椅子に座りながら、または伝票書く場所説明受ける、のようになってしまいます。
ここだけはどうしようもないんです。
「申し訳ないな」
とはいつも思います。
そういうのもあり、お客さんが現金で購入する意志見せられた時には上記のような説明するようにしてます。
【引き渡しの際の持ち物】
引き渡しの際の持ち物としては
・銀行印
・実印
・免許証
・通帳
が基本的な持ち物です。
ネット銀行でローン組む場合は銀行員、通帳はいらないです。
そのかわり
「スマホ」
が必要になります。
引き渡し（決済）について書きました。
引き渡しは良いものだな、と本当に思ってます。
お客さん嬉しそうなんです。
なんていうか
「明るい未来に向かって頑張っていこう」
というのがはっきりわかるんです。
そういう時はこちらも嬉しくなるんですよね。
綺麗ごとではなく本当にそう思います。
そしてお客さんから感謝の言葉頂いたり、お菓子や物頂けたりすると嬉しく思える瞬間でもあります。
またこのタイミングでやっと証明できるんです。
「引き渡し終わったのに仲介手数料払ってない。
本当に仲介手数料無料だったな」
と笑。
笑顔の引き渡しは良いものです。
そういう引き渡し目指して今後も頑張っていこうと思います。
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お客さんから申し込みから引き渡しまでの間によく聞かれる質問内容をまとめました。わかりやすく読みやすいように意識して書きました。
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安い建売にはやはり理由があります。
案内の時にお客さんに説明するような感じで時間かけて丁寧に書きました。
