43条但し書き（ただしがき）の建売【住宅ローン、再建築】
稀にですがネットで掲載されている物件の概要欄や不動産会社から送られてくる販売図面の中に小さな文字で
「43条但し書き（ただしがき）」
と記載があるケースがあるかと思います。
43条但し書きは通常の道路と違って説明する内容が多くなる道路の一つです。
購入側の立場、売却側の立場含めて書いていこうと思います。
43条但し書きの道路の建売などの写真を見たり現地に行くとおそらくですが
「少しくねくねした道路の先に家がある」
というケースが多いかと思います。
通常の道路は
「公道」
「私道」
が基本です。
このような道路だと建築基準法で認められている道路なので将来的に家を再建築する際には問題なく出来ます。
逆に43条但し書きの場合は
「建築審査会の同意が必要」
になるんです。
これはどういった意味かというと
「役所に家を建築する際の書類を提出してその後建築審査会が協議してOKが出たら家が建築出来る」
という意味合いになります。
なので不動産業者の立場としてはお客さんから
「43条但し書きの道路は再建築出来るんですよね」
と聞かれても
「建築審査会の同意があれば建築出来ます」
としか言えないんです。
売買する際の契約書にも
「再建築の際には建築審査会の同意が必要となります」
のような文面が入るようになります。
この説明するとお客さん不安になるんです。
その気持ちは重々わかります。
ですが43条但し書きの道路はそういう道路なんですね。
この時点で検討やめる方がほとんどです。
ただ実際の現場の感覚としては家がすでに建築してある43条但し書きの道路の場合は再建築することはほぼ可能、という認識です。
以前役所の人に詳しく話聞いた事あるのですが
「既存の家と同種同規模の場合は申請通りやすい」
と言われました。
仮に建売で43条但し書きの道路に2階建て100㎡、4LDKの家が販売されているとします。
30年後に家を壊して再建築するとします。
役所には履歴として2階建て100㎡、4LDKの家が建築してある履歴が確認できます。
そうすると役所（建築指導課という部署になるケースがほとんど）の立場からするとこのようなケースは
「前に家建ってたから次も建ててもいいだろう」
となりやすい見解です。
とはいえ断言は出来ないんです。
役所も不動産屋も
「家が100％再建築出来ると言えない」
というのが43条但し書きだと思って頂くと1番わかりやすいかと思います。
43条但し書きの道路が多いケースは駅近くや土地の価格が高い人気エリアに出てくるケースが多いです。
昭和の頃はまだ土地に関する法律や整備が行き渡っていなかったためにこのような道路が生まれたのだと思います。
金額は近隣の物件と比べて安くなるケースがほとんどです。
理由としては書いたように
「再建築の際に建築審査会の同意が必要」
「少しくねくねした道路の先にあるので車入れにくいケースが多い」
などです。
また住宅ローン組む際は金融機関によって判断分かれる物件でもあります。
以前私道の持ち分なしの建売について書いた時と似てますが、金融機関によって
「問題なく扱える」
「43条但し書きの物件は取り扱い出来ない」
と完全に判断が分かれる印象です。
（住宅ローン組む方は、希望する金融機関に最初に確認しておいた方が無難です）
43条但し書きの良い面としては
「奥まったところにあるケースが多い」
「金額が近隣の物件と比べて安い」
という面だと思います。
人にもよるんですが
「奥まったところの方が静かでいい」
という方もいらっしゃいます。
そしてここからは実際に売却した時の話です。
ちょうど当社が43条但し書きの土地の売却依頼頂いて対応している最中なんです。
（現在は既に契約済みです。
不動産の建売会社さんが買主です）
↓
納得不動産売却というサイトも運営しております。
建売購入される方向けの記事ではなく売却検討されてる方向けの記事なので少し専門的な用語が多くなります。
契約する際の文言に
「建築確認許可が出なければ白紙解約とする」
という文言が入ります。
買主の立場からすれば建築出来ない家は価値がない家です。
43条但し書きの道路の場合はこのような文言が入ります。
買主が購入決めた理由としてはまず
「価格」
でした。
それと
「既に中古戸建の家が建築してあった実績がある。
役所から見ても家がすでに建築してあった場所だから家を再建築する事は問題なく出来るだろう」
という判断でした。
43条但し書きについて書きました。
ややこしいですよね笑。
過去にそれなりお客さんに説明してきているのですが、いつも皆さんしかめっ面になります。
検討やめるのも良いと思うんです。
43条但し書きは稀な道路です。
市場に出てるほとんどの不動産は公道、私道に面しています。
その代わり43条但し書きの道路と似たような価格帯の同じようなサイズの物件はない、という点はご理解くださいませ。
43条但し書きの道路に面してる建売をちゃんとわかった上で購入される方はそれで良いと思うんです。
43条但し書きの道路も色んなケースがあって、車入りにくい道路もあれば入りやすい道路もあります。
先ほども書きましたが住宅ローン組む際は早めに希望する金融機関に確認するのが良いです。
銀行からすればどうしても担保評価（物件の価値）は他の公道、私道に面してる物件と比べると価値は低くなります。
少しローン組むのに苦労する物件だと思って頂いた方が無難です。
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お客さんから申し込みから引き渡しまでの間によく聞かれる質問内容をまとめました。わかりやすく読みやすいように意識して書きました。
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安い建売にはやはり理由があります。
案内の時にお客さんに説明するような感じで時間かけて丁寧に書きました。
