建売住宅（新築戸建）の諸費用、初期費用【仲介手数料無料、ローンに組み込む、抑える】
建売だけではなく不動産の購入をする際には
「初期費用（諸経費）」
が必要です。
とは言ってもスーモやアットホーム、ホームズなどのポータルサイトを見ても売買代金の記載はありますが諸経費の記載はないケースがほとんどです。
今回は諸経費について書いていきたいと思います。
建売を購入する際の諸経費について
「簡易バージョン」
「詳しいバージョン」
また
「諸経費も合わせて借りるバージョン」
の3つの方法を書いていきます。
まずは簡易バージョンの諸経費の見積もりです。
当社がお客さんから聞かれた際に送る時のメールの内容に近いものになります。
3000万円、4000万円、5000万円の3パターン載せてみます。
【簡易バージョン】
【約3000万円のパターン】
当社でご契約頂いた場合の諸経費の見積もりですが
・登記費用 約30万円～40万円（司法書士に支払い）
・表示登記 約10万円（土地家屋調査士に支払い）
・収入印紙 1万円（契約の際に売買契約書に貼ります）※収入印紙のみ契約時にお金かかります
・固定資産税の日割り精算 約10万円
・銀行の保証料 約70~75万前後（銀行に支払い）
※都市銀行で35年ローン、約3000万前後借りた場合で想定しています。
ネット銀行などの場合安くなるケースもあります。
・火災保険、地震保険 約10万から20万円（保険会社に支払い）
※お客さんによって金額大きく変わります。
・仲介手数料 0円
見積金額としてはおおよそ
「約160万～170万位」
を見て頂けたらと思います。
（少し高めに見積もりしてます）
他に
・適合証明書 約10万円（フラット35を借りる場合）
や
・オプション費用 約20万円～30万円（網戸やシャッター、カーテンレールなど）
がかかるケースもございます。
（お客さん次第です）
【約4000万円のパターン】
当社でご契約頂いた場合の諸経費の見積もりですが
・登記費用 約40万円～50万円（司法書士に支払い）
・表示登記 約10万円（土地家屋調査士に支払い）
・収入印紙 1万円（契約の際に売買契約書に貼ります）※収入印紙のみ契約時にお金かかります
・固定資産税の日割り精算 約10万円
・銀行の保証料 約90~100万前後（銀行に支払い）
※都市銀行で35年ローン、約4000万前後借りた場合で想定しています。
ネット銀行などの場合安くなるケースもあります。
・火災保険、地震保険 約10万から20万円（保険会社に支払い）
※お客さんによって金額大きく変わります。
・仲介手数料 0円
見積金額としてはおおよそ
「約190万～200万位」
を見て頂けたらと思います。
（少し高めに見積もりしてます）
※他に適合証明、オプション費用（上記に金額記載）
【約5000万円のパターン】
当社でご契約頂いた場合の諸経費の見積もりですが
・登記費用 約50万円～60万円（司法書士に支払い）
・表示登記 約10万円（土地家屋調査士に支払い）
・収入印紙 3万円（契約の際に売買契約書に貼ります）※収入印紙のみ契約時にお金かかります
・固定資産税の日割り精算 約10万円
・銀行の保証料 約110~120万前後（銀行に支払い）
※都市銀行で35年ローン、約5000万前後借りた場合で想定しています。
ネット銀行などの場合安くなるケースもあります。
・火災保険、地震保険 約10万から20万円（保険会社に支払い）
※お客さんによって金額大きく変わります。
・仲介手数料 0円
見積金額としてはおおよそ
「約220万～230万位」
を見て頂けたらと思います。
（少し高めに見積もりしてます）
※他に適合証明、オプション費用（上記に金額記載）
約3000万、4000万、5000万の建売を購入する場合の見積もりを記載しました。
見て頂くとわかるかと思いますが、金額が変わる部分は
「登記費用、銀行の保証料、収入印紙」
になります。
※金額変わる所は赤色にしました。
この登記費用、銀行の保証料、収入印紙と
「オプション」
が大きく費用変わる所です。
この後は諸経費の
「詳しいバージョン」
で一つ一つ諸経費の項目説明していきます。
【詳しいバージョン】
【登記費用】
登記費用は司法書士が関わる分野です。
不動産を購入する際に
・保存登記
・所有権移転登記
・抵当権設定登記
が必要になります。
この登記をするには税金がかかります。
住宅の場合は個人の方が住む住居なので軽減税率を使うことが出来るので、投資用不動産の購入する方などと比べて税金面安くなっています。
覚えて頂きたいのが
です。
建売の場合は基本引き渡しの際は
「建売会社指定の司法書士」
になります。
ただネット銀行で住宅ローン組む場合は銀行から
「ネット銀行指定の司法書士」
という条件が付きます。
このような場合だと間を取るような形で
「建売会社指定の司法書士は所有権移転登記、保存登記をする」
「ネット銀行指定の司法書士は抵当権設定登記をする」
という形になります。
この場合だと司法書士が2人になります。
2人分の人件費がかかる事から少し登記費用高くなります。
（5万から10万円ぐらい高くなる印象）
逆に都市銀行や信金などでローン組む場合は建売会社指定の司法書士が抵当権設定登記も1人でするのでネット銀行でローン組む方よりも若干登記費用安くなります。
また抵当権設定登記は借入金額によって変わります。
現金で購入される方だとかかりませんし、頭金多く入れる方だとその分金額安くなります。
まとめると
「選ぶ金融機関によって金額変わる。
ローン借りる金額によって金額変わる」
と思っておいてくださいませ。
見積もりではその中でも高くなるケースを想定して金額書いてます。
（実際には見積もりより安くなる方がほとんどです。
ですが稀に
「土地が広い建売（家が建つ土地以外に家が建築出来ない畑も付いてる」
等の場合は登記費用高くなるケースもあったりします）
【表示登記】
表示登記は土地家屋調査士が行う登記です。
新しくできる建物に対して行う登記です。
金額はほぼ
「約10万円前後」
になる事が多いです。
【収入印紙】
収入印紙は契約の際に売買契約書に貼ります。
5000万以下の場合が1万円。
5000万を超え1億円以下の場合は3万円になります。
郵便局で購入できます。
収入印紙だけは契約の際に必要です。
それ以外の支払いに関しては決済（引き渡し）の時にまとめて支払うのですが、手付金と収入印紙だけは契約の際に必要です。
「契約の時は収入印紙代かかる」
と覚えておいて頂くと良いかと思います。
【固定資産税の日割り精算】
固定資産税は引き渡しの際に日割り精算となります。
「固定資産税はその年の1月1日の所有者に対して請求する」
という国のルールがあり、仮にお客さんが4月1日に家を購入する場合だと
「1月1日～3月31日までは建売会社の支払い、4月1日から12月31日まではお客さんの支払い」
となります。
ただこの固定資産税の日割り精算は建売会社によってやり方違うケースもあります。
と言うのも1月から5月くらいまでに引き渡しの場合はその年の固定資産税の金額がわからないんです。
前年の固定資産税を元に日割り精算する会社もあれば
「預り金」
と言う形で15万円、または20万円を建売会社が預かって
「固定資産税の金額が出た後に日割り精算して差額分をお客さんに振り込む」
というパターンもあります。
購入する時期によって金額は変わります。
1月に購入される方の場合だと固定資産税の日割り額高くなりますし、12月に購入されると安いです。
【銀行の保証料】
不動産購入する際に
「高いな・・・」
と思うのはおそらくこの保証料と仲介手数料になる方が多いかと思います。
金融機関によって違いはありますが大体の場合は
「35年ローンの場合1000万につき約21万円ぐらい」
になるケースが多いです。
3000万円の場合だと約63万円。
そして銀行との契約の際に印紙代や事務手数料などで5万円～10万円ぐらいかかります。
ただこの保証料は金融機関によってさまざまです。
ネット銀行の場合は保証料という名前ではなく
「銀行事務手数料」
という項目になってるケースもありますし、金額が安い金融機関もあります。
「保証料をローンに組み込む」
という方法もあり、その場合だと保証料はかかりません。
（その代わり金利が高くなります）
「どの金融機関選ぶかによって保証料の金額は変わる」
と覚えておいてくださいませ。
【火災保険（地震保険）】
火災保険はプランによって金額大きく変わります。
調べるとわかるのですが、まず
「再調達価格」
を決める必要があります。
この金額はある程度お客さんが評価額を決めれるのですが、評価額を高くすると保険の金額も高くなる、そして支払いも高くなる、という風になります。
また
「水害」
や
「家財」
の保証を入れると金額高くなります。
注意して頂きたいのが地震保険加入する時です。
「再調達価格の50％までしか入れない」
というルールがあります。
【仲介手数料】
仲介手数料は売買金額の【3％＋6万円】×消費税がかかります。
3000万円の場合は約105万円
4000万円の場合は約138万円
5000万円の場合は約171万円
になります。
ただ当社の場合はHPにも書いてある通り我々が取り扱いできる建売でしたら仲介手数料無料にて対応できます。
他社の不動産会社さんですとおそらくですが
3000万円の見積もり＝約270万～280万＋オプションなど
4000万円の見積もり＝約330万～340万＋オプションなど
5000万円の見積もり＝約390万～400万＋オプションなど
になるケース多いかと思います。
当社の見積もりは上記に記載してる通りです。
他社さんと仲介手数料以外は基本見積もり変わりません。
「仲介手数料分諸経費が安くなってる」
と思って頂くと1番わかりやすいかと思います。
【建売のオプションについて】
オプションはお客さんによってまちまちで
「網戸、カーテンレール付ける方」
が多いです。
15万から18万ぐらいになるケースが多いです。
詳しくはこちらの記事読んでくださいませ
↓
【適合証明書】
フラット35使う方の場合は適合証明書の取得が必要になります。
金額は建売会社によってかなり違います。
無料の所もあれば、5万円、8万円、10万円、15万円など様々です。
（適合証明書の取得は建売会社指定になってるケースがほとんどです）
フラット35利用する方は早い段階で
「適合証明書取得するのにいくらかかるのか？」
と確認しておいた方が良いかと思います。
諸経費についてある程度詳しく書いてみました。
諸経費はどうしても正確には出せないんです。
お客さんの意向や選ぶ金融機関、ローンの組み方などによって金額大きく変わります。
とは言っても
「ある程度の目安」
が必要なのはもっともな事です。
参考にしてくださいませ。
【諸経費も合わせて借りるバージョン】
金利が安くなったことや、諸経費借りても金利が高くならなくなったこともあり建売購入する際に諸経費も合わせて借りる方も多くいらっしゃいます。
その際のやり方について説明していきたいと思います。
3000万円の建売を購入するケースで書いていきます。
金融機関によって書き方、入力の仕方が違うかと思いますが、事前審査は基本的には
「物件価格」
と
「諸経費」
の項目は分かれているかと思います。
分かれている場合はまず物件価格の
「3000万円」
を入力。
その後に
「諸経費」
の欄に上記に記載してる3000万の見積もりの高い方の金額を入力します。
※3000万円の場合は約160万～170万位。
オプションを網戸、カーテンレール以外もやる可能性がある場合は金額高くなる可能性あるので
「30万円」
とする。
170万円と30万円を足した金額の
「200万円」
を諸経費として入力する。
この場合だと借入希望金額は3000万円＋200万円で総額
「3200万円」
になります。
その後金融機関から無事に3200万円の事前審査が通るとします。
↓事前審査などの説明
不動産の契約が終わっていると重要事項説明書、売買契約書が手元にあるので
が出来ます。
ここも金融機関によって違うのですが、この本申し込みの書類を提出するタイミングに
「諸経費の見積もりも合わせて送ってください。
ないと審査出来ません」
となるケースがあります。
諸経費の中の
・登記費用
・表示登記費用
はすぐに取得できるのですが
・オプション
・火災保険（地震保険）
についてはお客さんが決める商品です。
それなりに早めに決めて頂く必要があります。
書類を提出して無事に本申し込み通ると今度は
になります。
この時に正式な借入金額決まるんです。
このタイミングで
「ローンの減額」
は基本出来ます。
ただ
「ローンの増額」
は出来ません。
増額の場合は審査をやり直しになるんです。
今回のケースのような場合だと実際には
「借入総額3180万」
などになるケースが多いです。
（火災保険、地震保険のプラン安くした。
オプションが思ったほどお金かからなかった等）
そうするとお客さんの実際の支払いは
「10万円～20万円の間ぐらい」
になる事が多いです。
【今回のまとめ】
諸経費について色々と書きました。
お客さんから確実に出てくる質問でもあります。
当社でご購入いただく際はその都度詳しくご説明いたします。
ネット銀行や都市銀行だと多少やり方も違いますが、色んな金融機関でお客さんの住宅ローンのお手伝いは多くしてきました。
お会いした時に質問ありましたらお気軽に聞いてくださいませ。
宜しくお願い致します。
↑
お客さんから申し込みから引き渡しまでの間によく聞かれる質問内容をまとめました。わかりやすく読みやすいように意識して書きました。
↑
安い建売にはやはり理由があります。
案内の時にお客さんに説明するような感じで時間かけて丁寧に書きました。
