住宅ローン事前審査のやり方（必要書類、日数、銀行金利、複数、通った、落ちた)
今もそうですし今後もそうですし昔もそうですが不動産の売買営業をしていると確実に
「住宅ローンの事前審査」
についてお客さんに説明しなくてはいけない時があります。
通算でどれくらい説明したのかわからないくらい説明してる自負があります笑。
不動産営業からすれば事前審査の住宅ローンについてはよく考えていることであり当たり前の事です。
しかしお客さんからすれば当たり前の事ではありません。
ほとんどの方が不動産を購入する機会は初めてですし、人生で1，2回しかない特別な大きなイベントです。
にもかかわらず不動産営業に適当に事前審査の説明などされたら嫌な気分になると思います。
不動産業者からすれば事前審査の住宅ローンは当たり前。
お客さんからすれば初めての事。
丁寧にちゃんと説明できるかどうかが不動産営業として大事な事だと思っています。
今回は
「住宅ローンの事前審査」
について書いてみようと思います。
先に書いておきますが私は不動産業者です。
そして現在も営業をやっております。
現役の人間です。
現実性ある話ばかりになりますが、出来るだけわかりやすく詳しく書いていこうと思います。
多少長くなりそうですがわかりやすい文章を書くように心がけたいと思います。
【事前審査とは？】
不動産業界は一般的な商取引と違う独特な業界だと思います。
「現金を支払う＝購入した」
とはならない業界なんです。
ざっくりと書きますが不動産を購入しようとする場合は
↓
不動産の売買契約
↓
立会い
↓
引渡し
という順番になる事がほとんどです。
そして事前審査が必要なケースのほとんどが
「購入申込書を記入する前に必要」
というケースが多くなります。
（最近は事前審査通過確認後の契約、という売主からの条件が付くケースも多くなってきました）
これはどういうことかと言うと、不動産の場合は住宅ローンを利用して購入する方がほとんどです。
住宅ローンが通れば銀行からお金借りることが出来て売主にお金支払うことが出来ます。
逆の言い方すると
「ローン借りれない人はお金払えない人」
になるんです。
実際の不動産売買の現場ではローン組めない人って結構いるんです。
ローン組めないと家買えません。
家が買えないと不動産仲介も売主もお金貰えない状態になります。
残酷な言い方ですがローン組めない人と関わっても生活できないんです。
「じゃあどうすればローン組める人なのかどうかわかるのか？」
となります。
それが今回のテーマである
「事前審査」
になります。
１００％ではないのですが、事前審査通るとその後の本申し込みのタイミングの時もローン無事に通る可能性高いです。
・・・・これだけだとよくわからないですよね笑。
この後順番に説明書いていきます。
【事前審査は銀行によってやり方様々（都市銀行系、ネット銀行系）】
それなりに長く不動産業界にいる事もあり、多くの金融機関とのローン対応してきました。
有名どころだと
・三菱東京ＵＦＪ銀行
・みずほ銀行
・三井住友銀行
それ以外の都市銀、地銀系だと
・三井住友信託銀行
・千葉銀行
・埼玉りそな銀行
信金系だと
・埼玉縣信用金庫
・西武信用金庫
・青木信用金庫
などなど・・・・
あくまでも私の感覚ではあるのですが上記の様な銀行、信用金庫系は
「昔ながらの住宅ローンの対応の仕方」
というのが基本的なやりかたです。
どういうことかと言いますと、お客さんが銀行に行く、または不動産屋経由で事前審査の書類を書く。
その際に源泉徴収票（自営業の方は確定申告2期、または3期分）と免許証、保険証のコピーを提出する。
金融機関によりますが1日から3日以内くらいで事前審査の結果が出ます。
このやり方だと事前審査は
「固い」
と言われています。
「ローンがほぼ間違いなく通るだろう」
という意味合いです。
都市銀系、信用金庫系はお客さんの情報をしっかりと把握した上で
「ローンが組めるかどうか」
を確認するんです。
おそらくですが
「勤め先の会社の規模、信用性」
「個人の信用情報」
などをちゃんと見てるんだと思います。
その上で事前審査の合否を判断する。
事前審査の場合はあまり知られていませんが
「個人の信用情報」
を把握する意味合いもあるんです。
クレジットカードや携帯の支払いが滞納したり未納したりするとCICなどの信用情報機関に載ります。
ここでブラック扱いされるとどんなに年収高くて勤め先が良くてもローン通らないんです。
（稀にですがそういうケースの方は実際にいます）
事前審査をするとこの信用情報もチェックしてくれるんです。
「事前審査通る＝ブラックではない」
という証明にもなります。
長く不動産業携わってる人からすると都市銀系、信用金庫系の事前審査は
「信頼度高い」
という判断になる事が多いです。
その後の本申し込みで落ちる可能性は基本高くありません。
（事前審査の際にお客さんが自らの意思で虚偽の内容書いてる場合などは別です。
違約金の対象になるので嘘書かないでくださいね）
逆にネット銀行系はこんな事言いたくありませんが結構適当な事前審査な事が多いです。
事前審査が信用ならないんです。
もちろんこんなこと書くぐらいなので本申し込みの時にお客さんが何回も落ちたのを目の辺りにしてます。
具体的に言うと
「住信SBIネット銀行」※ネット経由の審査の場合
「じぶん銀行」
は事前審査通ってもその後の本申し込みで落ちるケースちょくちょくあります。
当社でも何回もありました。
（お客さんが複数の金融機関に申し込みしていてくれたので無事家買えましたが、凄いひやっとするんです）
↓
もちろん住信SBIネット銀行にもじぶん銀行にも詳しく聞くんです。
「事前審査通った後に落ちるケースはどういう時ですか？」
と。
とは言っても意味ないんです。
ネット銀行系の場合は担当がいなくて、電話出た人が答える仕組みになってます。
後率直な感想ですがあまり不動産に詳しくない人が多いです。
都市銀系の担当と比べるとネット銀行系の担当の方が詳しくないケースがほとんどです。
ただネット銀行の方は金利安いんですよね笑。
当社のお客さんもここ数年はネット銀行系で住宅ローン借りる方が多いです。
ネット銀行系の事前審査ですが、基本的にはネットで申し込むのが基本です。
ここ数年お客さんが申し込んでいたのは
・住信SBIネット銀行
・じぶん銀行
・ARUHI
・イオン銀行
などでした。
じぶん銀行とARUHIは事前審査の回答早かった印象です。
楽天銀行は凄い遅い印象があります。
【事前審査はネットと店舗両方のケースがある】
都市銀行系の事前審査とネット銀行系の事前審査について書きました。
まずはわかりやすい方が良いかと思い2つのパターンに分けて書きました。
実際の所ですが、多くの金融機関が今は
「店舗申し込みもできるしネット申し込みもできる」
となっているところがほとんどです。
書いたようにですが、ネットで申し込むよりは店舗で書類を提出した上で事前審査をしたほうが確実性高いですし、事前審査の結果も早く出ます。
（そのかわり来店しなくてはいけないので少し手間になってしまうのも事実です）
個人的にですがお客さんと住宅ローンの手伝いをしていて
「店舗に行った方がいいだろうな」
と思う金融機関書いてみます。
・住信SBIネット銀行（来店型の方が金利安くなるという謎のルールがあります笑）
↓
※2023年4月の時点ではネット申し込みでも店舗に行っても変動金利が0.32％になりました。
・みずほ銀行（住宅ローンプラザ位に行くと住宅ローンの専門の人なので話が早いし詳しいし、審査も早い）
・埼玉りそな銀行（住宅ローンプラザ位に行くと住宅ローンの専門の人なので話が早いし詳しいし、審査も早い）
・ARUHI（代理店な事もあるかと思いますが、住宅ローン組むと成績になるような印象なので良い意味でやる気がある笑）
↓
商品説明してくれる面も大きいと思います。
火災保険や地震保険の説明もしてくれますし、団信絡みの特約の説明も詳しくしてくれます。
書類に不備も減りますしね。
（ネット銀行だと郵送になるケースも多く、書類が抜けていると1週間ぐらい審査すぐに遅れる）
【金利について】
現在２０２３年１月です。
変動金利は０．３％台の金融機関多くなってきました。
ここ数年は当社でご契約頂いたお客さんのほとんどが変動金利を選択されています。
４～６年前ぐらいは固定金利選ばれる方も多かったです。
当時三井住友信託銀行とみずほ銀行では
「長期固定」
という商品がありました。
３５年間約１％の金利の商品です。
合わせてARUHIのフラットも人気でした。
この時期は変動金利が０．６％台だった事もあり固定金利が人気ありました。
「変動か？それとも固定か？」
についてはどちらが良いのかはわかりません。
リーマンショック前から不動産業界にいますが、当時は景気が良かったこともあり
「今後は金利上がり続ける」
と思う方がほとんどでした。
（今では信じられないですよね笑）
１０年少し前ぐらいは変動でも金利が１％ぐらいでした。
属性良い方で０．９５％。
懐かしい思い出です。
金利はやはりネット銀行のほうが安いです。
ただよくよく見てみると条件ついてたりするケースなどがあります。
じぶん銀行の場合は金利見てみると
「０．２８９％」
となっていますが、その金利にするには
「auモバイル優遇割、じぶんでんき優遇割」
に加入すると上記の金利になるという仕組みだったりします。
ただ今の時代もお客さんの中には
「ネット銀行は不安だ」
という方もそれなりにいらっしゃいます。
「都市銀のほうが金利高いけど安心感ある」
という事で都市銀にされる方もいます。
好みは人それぞれなので自分に合った金融機関選んでくださいませ。
【事前審査の日数】
都市銀だと早い場合だと当日、または翌日に審査の結果が出ます。
ネット銀行の場合は１日～１週間かかります。
（じぶん銀行やARUHIは事前審査は早いイメージ。
住信SBIネット銀行は遅いイメージあります）
【事前審査の必要書類】
事前審査に必要なのは基本的には
・源泉徴収票（または確定申告）
・免許証の表裏
・健康保険証の表裏
・販売図面
になります。
ネットで申請する場合は入力するだけで終わるパターンもあれば、必要書類の画像を撮影して送るケースもあります。
人によっては追加の書類求められたり、自営業の方などは３期分の確定申告必要だったりします。
【複数の金融機関に事前審査出すのは？】
３つぐらい事前審査出すお客さんもいらっしゃいます。
事前審査の手間が嫌ではない方やいろんな金融機関に出してみたい方は事前審査複数出すのもよいと思います。
事前審査を出したからと言ってその金融機関とローン組まなくてはいけないわけではありません。
【事前審査通ったケース】
事前審査通ると金融機関によって方法違いますが
「事前審査の承認のご報告」
のような紙やPDFが届いたり、メールで
「事前審査通過しました」
のようなあっさりしたメールが届いたりします。
金融機関によりますがその際に
「金利」
が書いてあったりもします。
これはケースバイケースなのですが、思っていたような金利にならないケースもあったりします。
「多いのが思っていた金利よりも０．１％高い」
というケース。
銀行は総合的に判断します。
年収や家族構成、会社の規模、勤続年数などなど・・・
こればかりは事前審査出してみないとわからないです。
事前審査通ると基本的には
「住宅ローン通る人」
という判断になります。
そうすると不動産の契約できるようになります。
【住宅ローン落ちたケース】
いろんなケース有りますがその中の一つは
「厳しめの金融機関選んだ人」
のケースです。
具体的な例を書くと
「住信SBIネット銀行落ちて都市銀行は通った」
という方がいらっしゃいました。
ネット銀行のほうがローンの審査厳しい印象有ります。
感覚的なものですが物件価格が年収の６倍超えると落ちるケース高くなる印象です。
また住宅ローン落ちやすいケースとしては
・勤続１年未満
・年収４００万以下
・お勤め先が上場企業ではない人数少ない会社
・自営業の方
・諸経費も借りる方
などです。
通りやすい方は
・上場企業、または公務員
・長年勤務
などの方は住宅ローン通りやすいです。
物件価格が年収の８倍ぐらいでもどの金融機関でもあっさり通る印象有ります。
【諸経費も借りたい方の場合】
諸経費も借りたい方の場合は
「物件価格＋諸経費」
の金額で事前審査の申し込みするケースがほとんどになります。
（金融機関によってやり方多少違うので事前審査出す前に銀行に確認した方が良いです）
例を一つ書きます。
仮に新築戸建ての物件価格４０００万円だとする。
当社の場合だと仲介手数料かからないので諸経費は大体１８０～２００万円ぐらいになるケースが多いです。
・登記費用約５０万円（司法書士、土地家屋調査士へ支払い）
・銀行の保証料約９０万円※事務手数料という名目だったりする
・火災保険、地震保険約２０万～３０万円
・固定資産税約１０万円
・オプション費用約２０万円（網戸、カーテンレールなど）
・仲介手数料０円※当社の場合はかかりません。他社様だとプラス１３０～１４０万ぐらい追加でかかります。
このケースの場合ですと事前審査の申し込みを
「４２００万円」
で申し込みます。
４２００万円無事通ると、その後の住宅ローンの本申し込みのタイミングで
「減額」
をすることが可能なんです。
というのも諸経費の正式な金額が出てくるのは本申し込みのタイミングになることがほとんどです。
（お客さんが事前審査のタイミングではオプションや火災保険などの正式な金額が決まってない為）
このケースで多いのは
「４１８０万円」
ぐらいになることが多いです。
１０万円から２０万円ぐらいはお客さんが持ち出しで払うケースが多いです。
ざっくりとですが諸経費借りる時の流れも書いてみました。
お客さんや選ぶ金融機関によって状況変わることも多いので参考程度に見てくださいませ。
【家を探す前に事前審査やった方が良いケースも多くあります】
お客さんには初めて会ったときにいつも言うのですが
「どこでもいいので事前審査出しておいた方がいいです」
とは言います。
と言うのももし欲しい物件が見つかる。
事前審査申し込む。
１週間かかる。
その間に他のお客さんが申し込みして契約してしまう。
↓
というケースはちょくちょくあります。
ネット銀行でなければ１日くらいで事前審査出るのですが、ネット銀行は事前審査の結果遅いことが多いです。
また
「ローン組めない方」
も多くいるのも事実なんです。
年収の１０倍ぐらいの物件を諸経費全額借りて買おうとしてる方とかもいます。
ローン組めない状態だと我々は何もできないんです。
我々から言えることは
「年収整えて自己資金増やしてください」
としか言えません。
早めの段階で
「自分はローン組めるのか？」
「金利はいくらになるのか？」
「諸経費は借りれるのか？」
などの確認はした方が良いと思います。
時々ではありますが
「ブラック」
になってる方もいるんです。
クレジットカードや携帯、ローンなどの支払いがしてなくて保証会社に登録されている。
その場合だとかなりの年数経過しないと住宅ローンは組めなくなります。
事前審査を提出するとほとんどの金融機関はそのチェックしてくれます。
何度も書きますが家の購入を検討しているのなら事前審査は早めにやった方がいいです。
【事前審査についての質問はお気軽に聞いてください】
こういう文章だけではいまいち事前審査についてよくわからない部分も多いかと思います。
事前審査についてわからない事ありましたら物件を内見する時にでもお気軽にご相談くださいませ。
丁寧にご説明いたします。
新築戸建て探されてる方はゼロさいたまもご検討くださいませ。
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お客さんから申し込みから引き渡しまでの間によく聞かれる質問内容をまとめました。わかりやすく読みやすいように意識して書きました。
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安い建売にはやはり理由があります。
案内の時にお客さんに説明するような感じで時間かけて丁寧に書きました。
