土地から建売が出来るまでの流れ（土地の売却、建売会社の買取）
「建売住宅の紹介しか出来ない会社というイメージが必要だな」
と約10年前に思いました。
ゼロさいたまを作った時です。
最初は
「地場の業者」
というイメージの方が良いかと思い、会社近くのエリアの新築戸建、中古戸建、中古マンション、土地を掲載しているHPにしていました。
数年やって思ったのは
「大手の会社とのブランド力の差」
でした。
やはりどうしようもないんですね。
なかなか問い合わせて貰えない。
仕事の難しさを感じました。
途中で切り替えたんです。
「特化型にしなくてはだめだ」
と。
そして考えたのが
「購入側は新築一戸建てを仲介手数料無料で紹介する会社」
と
「不動産売却は埼玉県、東京都ならなんでも出来る会社」
の２つです。
このゼロさいたまと売却サイトの納得不動産売却を作りました。
前置き長くなりましたが、土地の売却を頂いて建売会社が購入して頂くケースがあります。
なので
「売却考えてる個人のお客さん」
「実際に土地が売れる値段」
「その後建売会社が最初の販売価格を決めた時の値段」
「実際に売れた金額」
など一通りの流れは見たりしているんです。
建売購入考えてる方からすれば不動産買うのは不安な気持ちはよくわかります。
ですが
「土地から建売になるまでの流れ」
にも関わってる我々からすれば
「かなりの時間と手間と第3者のチェックを乗り越えて出来てる家」
ではあるんですね。
細かく書くとキリない内容ではあるので、ある程度簡潔にわかりやすくこの説明書いてみたいと思います。
まず土地の売却はほぼ個人の方が売却します。
相続など色んなケースがあります。
（人の人生の節目に関わる事が多いです）
建売会社が購入する場合は売主に対して条件が付くんです。
多いのが
「契約不適合責任３～6ヵ月」
「確定測量図必須」
「更地渡し」
などの条件です。
あっさりと書いてますが難しいのが
「確定測量図」
という内容です。
個人の方の土地の場合は境界がどこにあるかわからないケースが多いです。
そうすると前面道路が公道の場合は役所。
私道の場合は持ち分持ってる人達と立ち会い。
私道の場合はガスなどの掘削の承諾書も必要だったりもします。
土地家屋調査士や不動産仲介が基本やるのですが、隣地の方と会えなかったり、私道の持分持ってる方が遠方だったりすると時間かなりかかります。
ただこの作業をすることによって建売の場合は
「隣地との境界が確定している家」
になるんですね。
トラブルの元を防いでいるんです。
建売会社が土地を購入するとその後
「地盤調査」
が行われます。
地盤調査する事で地盤の強さ、弱さがわかります。
感覚的な物もありますが地盤調査すると7割ぐらいの物件は軟弱の判断されること多いです。
その場合は杭などを打ち地盤を補強します。
その後基礎から始まり家が建築されていきます。
定期的に建物検査があり、最終的には
「完了検査」
という第3者機関のチェックがあります。
これは今でこそ当たり前ですが、平成初期の建物などの場合は検査済み（完了検査）がしてない物件がほとんどだったんです。
また建売会社の
「10年間保証」※構造上主要な部分
や
「住宅瑕疵担保責任保険」
なども現在は付いてます。
10数年前はこの保証もありませんでした。
「売主が倒産したら買主はどうしようもない」
「耐震偽装」
などの社会問題があったことで当時法律が変わりました。
徐々に建売の保証が厚くなっていったんです。
お客さんの反応も徐々に変わっていくのは現場の感覚でよく思いました。
中古戸建や中古マンションだとどうしても保証は限定的です。
保証の事を考えると中古探していた方が新築戸建に変わるのを実際に営業として体感しました。
（書ききれないので今回書きませんが中古を否定しているわけでは全くありません。
中古の良さもあります）
色んな過程を経て建売が出来るんです。
売却やってるといつも思うのですが
「建売は権利関係綺麗だし、保証も多いよな」
と思います。
とは言っても
「建売は１００％安全ですか？」
と聞かれたら
「それはわからないです」
としか言えません。
１００％保証出来るのなら保険は必要ないはずなんです。
地震保険も要りませんし、10年保証も要らないし、地盤保証も要らないし、住宅瑕疵担保責任保険もいらない。
ただ今の建売は
「安心度、安全度はかなり高い方だと思います」
とは言えます。
この10年ぐらいでお客さんにとって家を安心して買えるための法律は色々出来ました。
そのような事もありゼロさいたま作った面もあります。
少し話ずれましたが、建売の場合はほぼ個人の方が土地を売却して建売会社が購入するという流れがほとんどです。
個人の方が土地の売却
↓
建売会社が土地を購入（測量が条件）
↓
家を建築する前に地盤調査
↓
家を建築してる間も検査機関のチェックがある
↓
引き渡し後も法律で保証を義務付けられている
皆さんが思う以上に建売が出来るまでに時間かかります。
こういう話も面白いかな、と思い書いてみました。
♪ゼロさいたまでは
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詳細は下記リンクの
のページをご覧下さい。
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お客さんから申し込みから引き渡しまでの間によく聞かれる質問内容をまとめました。わかりやすく読みやすいように意識して書きました。
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安い建売にはやはり理由があります。
案内の時にお客さんに説明するような感じで時間かけて丁寧に書きました。
