建売住宅の消費税について（税込価格、注文住宅）
お客さんから時々
「この建売は税込みですか？」
と聞かれる事があります。
確かに不安ですよね。
仮に4000万円の物件を検討しているお客さんでしたら頭に思い浮かぶのは
「4000万の10％だから合計4400万なんじゃないか・・・」
となるかと思います。
実際の現場の感覚ですが建売の場合はほぼ100％
「税込み価格」
になります。
我々が知ってる限りで建売会社で税別で建売販売してる会社さんはありません。
おそらくですが
「注文住宅」
が影響してるのではないかと思います。
注文住宅の場合は会社さんによるかと思いますが
「税別」
にしてる会社が多い印象です。
「じゃあ建売は消費税はかかってないのか？」
と思う方もいらっしゃるかもしれません。
少し詳しく説明書いてみます。
建売の場合は
「契約する時に消費税が決まる」
という慣習があります。
ただ何度も書きますが税込み価格です。
お客さんの支払いが増えるわけではありません。
と言うのもあまり知られてないのですが
「土地の売買は消費税かからない」
というルールがあります。
土地は非課税。
建物は課税される。
という風になります。
そして建売の場合は
「土地付き建物」
になります。
土地部分と建物部分のセット販売です。
ここで建売会社の売主側の気持ちになって少し考えてみてください。
「土地は非課税。
建物は消費税。
・・・税金安くする方法ないかな」
と思うんです。
そして少し考えると皆同じ事思います。
「そうだ、土地の金額高くして建物の金額を税務署から見て違和感ないぐらいにすれば税金安くなる」
と。
不動産の契約の際に
「重要事項説明書」
というのがあります。
購入する建売の説明をするような書類です。
その中に
「土地価格、建物価格」
という欄があります。
この時に建物の金額が記載されます。
埼玉県の建売の場合は大体1000万～1200万前後が多いです。
これは最初見るとびっくりされる方も多いんです。
「こんなに安いのか？」
と。
ただそうではないんです。
実際はもっとお金かかってます。
これは売主の意向なんです。
「建物価格安くする＝消費税の支払いが安くなる」
というメリットがあります。
もう少し詳しい話書くと建売の話題から少しそれますが
「買主が法人、売主も法人」
の場合だと結構揉めるケースがあります。
（主に不動産投資のケース、一棟アパートや一棟マンションの売買）
売主は建物価格が安ければ安いほど税金の支払いが安くなると書きました。
ただ買主が法人の場合だと建物価格が安いと
「減価償却が取れない」
となるんです。
税金の控除額が大きく減ります。
なので買主の立場だと
「土地価格安くして建物価格上げてくれ」
となるんです。
売主は消費税出来るだけ払いたくないので
「土地価格高くして建物価格下げてくれ」
となります。
「土地建物の按分（あんぶん）」
と言う業界用語なのですが、これがなかなかやっかいなんです。
法人同士癖ある同士だとまとまらない事もあります。
落としどころとして有効と言われてるのは
「評価証明の割合に沿って按分する」
という方法です。
（せっかくなので少し豆知識書いてみました）
まとめますと
「建売は税込み。
消費税気にしなくて大丈夫」
になります。
（最後凄い簡単な文章になりました笑。
オプションとか登記費用などの家本体以外の物に関しては普通に消費税かかります）
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