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スーモ(SUUMO)の「同じ物件」と「仲介手数料無料」について

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カテゴリ:建売購入Q&A
昔からお客さんにちらほらですが
「SUUMOで同じ物件ばかり載ってるのはなんで?」
「SUUMOで仲介手数料の事が詳しく書いていないのはなんで?」
と聞かれます。
少しこの説明について書いていこうと思います。

まず不動産の売買は大きく分けて
「売主」
「仲介」
の2つに分かれます。
当社の場合は
「仲介」
なので、自分たちで売る不動産は持っていません。
(時々自分たちで購入して売主をやるケースもあります)

仲介の場合は物件を持っていないので、売主が持っている不動産を
「広告してもいいよ」
という了解を貰って広告をします。
広告する際に不動産屋が使う手法は
・SUUMO
・HOME'S(LIFULLになりましたね)
・アットホーム
・オウチーノ
・YAHOO不動産
・他のあんまり有名でないサイト

上記の広告媒体を
「ポータルサイト」
と言います。
わかりやすく言うと
「どこの不動産会社も掲載できる、そして多くの人が見るサイト」
です。

ポータルサイト以外だと
・自社HP(ゼロさいたまは自社HPです)
・チラシ
・現地販売
・紹介
などになります。

極論で言えば上に書いたような方法でない限り広告する方法はありません。
なぜかというと
「宅建業法」
という不動産の法律があり、広告するのにも色々と規制があるんです。
(なのでアマゾンとかでは不動産売ってないと思います笑)

ほとんどの会社がポータルサイトを使います。
ただほとんどの広告掲載する会社は
「仲介会社」
です。
どこの会社も売主が持ってる同じ不動産を掲載します。
このような理由から同じ不動産がいっぱい掲載されてしまうんです。

ここ数年ですが、不動産広告の世界では
「SUUMO一強」
と言われています。
どういうことかと言うと
「SUUMOで問い合わせてくるお客さん以外のポータルサイトはほぼ買わない」
という現実からです。

お客さんの立場からするとSUUMOなどのポータルサイトは無料で見れるサイトです。
スマホ全盛の時代にもなり、今の時代はネットで不動産を探す人がほとんどになりました。
ネットで不動産を探す検索すると最初にSUUMOを見るつける人がほとんどです。
検索でも上位にいますし、テレビのコマーシャル、知名度、リクルートブランドなどから
「このサイトなら安心感ある」
という印象があります。
そしてSUUMOの物件を色々とみていった結果
「他のサイトなら違う物件あるんじゃないか?」
と人は思います。
そしてHOME'Sやアットホームを見たりします。
そして気が付くんですね。
「SUUMOに載ってる物件と同じだな」
と笑。

それでもあきらめきれない人は他のサイトに行きます。
オウチーノ、ヤフー不動産、有名でないポータルサイトです。
ここまで来ちゃう人は不動産広告の世界では
「ない物件をひたすら探す買うことが出来ない客」
と言われる層なんです。
問い合わせからの購入率が1番低い層と言われています。

なぜこの様な事を書いたかと言うと
「買う人はSUUMO見て買う」
という事実があるからです。
不動産屋の立場からすると
「問い合わせた物件を買ってくれるお客さんは非常に良いお客さん」
であるのは事実です。
なので不動産屋は皆SUUMOに掲載したいと思うんです。

ただ・・・SUUMOの広告費はかなり高いんですね。
他の媒体と比べて飛びぬけて高いです。
ポータルサイト過去に全部使って料金は知っていますが、高い順番に並べていくと
SUUMO
ホームズ
アットホーム
オウチーノ、ヤフー不動産

の順番になります。
(オプションとか契約形態によって変わることもありますが、基本こんな感じです)

上に書いたSUUMO以外の担当者と話すと
「SUUMOは強すぎる」
「やり方がうまい」
「戦えない」
と言われます。
そんでSUUMOの担当者とは話すと
「全部の会社さんに売り上げを提供できるところまでいっていない」
と言います。
どこの会社も悩みはありますよね。

私の意見ですが担当者が圧倒的にしっかりしていて、頑張ってくれてるのは
「SUUMO」
です。
リクルート魂と言うんですかね。
なんか頑張ってる感じとか向上心ある感じとか
「この会社のために自分が出来ることはなんだ?」
という精神が身についてる感じがします。
その分広告費は高いですが笑。

他のポータル会社はそこまでしてくれません。
基本一度契約したら完全放置です笑。
(アットホームだけはちょくちょく会社に来るので、良い印象です)

まとめますと
「SUUMOはみんな大好き、見やすいし使える」
という事実です。
やっとここで
「仲介手数料無料」
について書けます。

SUUMOがお金を貰っているのは個人のお客さんではありません。
「不動産会社からお金を貰っている」
事実があります。
とすると不動産屋がお金を稼げなければ、SUUMOに入るお金も減っていきます。
そして不動産屋がお金を稼ぐために必要なのは
「仲介手数料」
です。

SUUMOの立場になってみてください。
「仲介手数料無料の記載をOKにしたら自分たちの売り上げがどれだけ下がるんだ・・・」
と。
(極端な話ですが新築戸建ての場合はお客さんから仲介手数料貰うと、売主からも貰えるので3000万円の物件の場合は約200万円の売り上げ。
買主から仲介手数料貰えないと約100万円の売り上げ、となります。
貰うお金少ないと広告費にお金回すことは出来なくなります。
SUUMOも困っちゃうんですね)
なのでルールとして
「SUUMOに掲載する場合は「仲介手数料無料」の文言は書いてはいけない」
というルールになってるんです。

この話するとお客さんから時々
「SUUMO汚い!」
と怒る方もいます。
そういう時は
「そうではないんですよ、SUUMOさんはお金をかけてしっかりしたサイトを作ることで、
「価値の高いサイト」
「質の良いお客」
を集めることに特化してる王道の戦略を採用してるんです。
実際に他のサイトと比べて見やすくありませんか?
情報も取りやすいし、他のサイトと比べて広告掲載費が高いので同じ物件が掲載されてる割合も少ないです。
問題は
「お客さん」
なんです。
自分で調べる力がないので、新築戸建てを購入する際に言われるがままに100万以上する仲介手数料を払っちゃうんです。
問い合わせた会社、担当にお客さんから見て100万円以上の価値があれば何も問題はありません。
皆ハッピーなだけです。
ただ仲介手数料と言うのは3%+6万円×消費税が決まりではありません。
「宅建業法の仲介手数料報酬額の上限」
なんです。
そして新築戸建ての場合は仲介会社が成約の際に売主から手数料が貰えます。
買主から貰わずに売主から手数料を貰う事でやっていける会社もあるんです。
それがゼロさいたまです」
と言ったりもします笑。

ここ1,2年ですが、問い合わせ頂く際にURLを張って頂く方も多いです。
ほぼSUUMOのURLです。
そのような形から当社で契約になる方も多くいらっしゃいます。

SUUMOの
「同じ物件」
「仲介手数料無料の記載が出来ない理由」
について書きました。

世の中何でもそうですが
「からくり」
があります。
そのからくりを解くために犯罪や違法なことすることはよくありません。
ただ
「合法」
で特に問題も起きない場合でしたらそのからくりを解く必要もあると思います。
それが当社の
「仲介手数料無料」
のサービスになります。

最後にですが、
「他社でお世話になったのでこの新築戸建ては売主から仲介手数料が出るのは知っているが仲介手数料を自分でどうしても払いたい」
と言う方いらっしゃったら是非払ってあげてください。
なぜかというと我々は長年
「仲介手数料を値引きしない会社」
にいました。
気持ちは痛すぎるほどよくわかります。
上司に
「仲介手数料値引きしてほしい、とお客が言っています」
と言うと・・・超怖いんですよ笑。
皆が思う以上のブラックな業界なんです。
ただ私も年齢重ねて当時の上司の気持ち、立場もわかるようになりました。
なかなか難しい問題なんです・・・
最後はお客さんがご判断ください。

当社の考えや仕事ぶりが気に入って頂けるようでしたらお問い合わせくださいませ。
その際は丁寧にご対応いたします。

※追記
2023年4月からスーモでは
「仲介手数料無料の表記OK」
になりました。
上記の記事は約4年前の記事です。
当時はこのようになるとは全く思いませんでした。
時代の変化を感じます。

ブログ
↑日常や不動産の話を色々書いてます。

かなりのボリュームではありますが、お客さんからよく聞かれる質問について書いてます。

お客さんから申し込みから引き渡しまでの間によく聞かれる質問内容をまとめました。わかりやすく読みやすいように意識して書きました。

安い建売にはやはり理由があります。
案内の時にお客さんに説明するような感じで時間かけて丁寧に書きました。
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